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La arcaica nueva ley del suelo de Madrid

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Se trata de una ley continuista en su intervencionismo y que no afronta el futuro desde la perspectiva que los nuevos retos tecnológicos y empresariales requieren.

El pasado día 24 de octubre conocimos las líneas maestras del borrador de la nueva ley del suelo de la Comunidad de Madrid. La comunidad ha indicado en nota de prensa que “el texto tiene un carácter marcadamente municipalista, simplificador y flexible”. Buenas palabras que, sin embargo, y como veremos, no siempre se concretan en las medidas adecuadas.

La primera impresión es que esta nueva ley se quedará muy corta. Los retos futuros que enfrenta una región como Madrid son muy importantes y requieren de altas dosis de empresarialidad y de innovación incompatibles con la legislación intervencionista actual. El viejo paradigma de la ley del suelo de 1956, que hemos venido arrastrando desde el franquismo, parece seguir vivo a tenor de los tímidos cambios anunciados.

Estamos, sin embargo, en un mundo absolutamente cambiante que necesita de nuevos y ágiles mecanismos jurídicos que concilien convivencia y prosperidad. Son ineludibles nuevos y revolucionarios cambios que hagan compatible la nueva legislación con el nuevo entorno global, tecnológico y empresarial. Es decir una legislación como marco y no como intervención, en el que se favorezca el desarrollo de la empresarialidad a través de normas simples y claras, y de mecanismos que habiliten la ejecución de proyectos innovadores

A falta de este cambio revolucionario que creemos tan conveniente y dentro de este anticuado marco que la ley parece mantener, la propia Comunidad de Madrid ha anunciado cinco medidas estrella que pasamos a analizar:

1. “En el suelo no urbanizable común no se podrá construir en ningún caso, salvo que se cambie su clasificación en el planeamiento general a iniciativa de los propios ayuntamientos”

El suelo urbanizable es aquel que requiere de un Plan Parcial para su desarrollo y que debe ser previamente transformado por la urbanización para ser edificable. Es por lo tanto el suelo destinado a ampliar el limitado suelo urbano de la ciudad actual y responder así a las demandas crecientes de los distintos productos urbanos.

La administración no tiene la capacidad de responder con la velocidad requerida a las demandas de los consumidores. Es por ello que debería limitarse a crear un entorno institucional en el que los ciudadanos y empresarios puedan actuar con certidumbre y seguridad jurídica. Dejar en manos de la administración la iniciativa acerca de si es no necesario transformar suelo urbanizable en urbano ralentizará la producción de suelo urbanizado cuando este sea necesario y contribuirá por lo tanto a rigidizar más aún un mercado de suelo ya de por si inelástico.

Fenómenos como Airbnb, que han disparado la demanda de alojamientos en los últimos años, contribuyendo felizmente al enriquecimiento de muchos propietarios, ponen en evidencia la necesidad de planeamientos cada vez más flexibles que no dependan de decisiones administrativas ni de largos e ineficientes procesos burocráticos, y que permitan transformaciones rápidas del suelo a través de la iniciativa privada. El reciente aumento del precio de los alquileres es un síntoma inequívoco de la enorme inelasticidad del mercado inmobiliario actual a la que contribuye, en no poca medida, la administración con sus interminables procedimientos y sus elevados sobrecostes. Para que las transformaciones y adaptaciones del mercado inmobiliario puedan realizarse adecuadamente los recursos deben estar al alcance de los ciudadanos y empresarios y listos para utilizarse, y esta nueva ley parece que lo dificultará aun más.

2. Se pone en marcha “un Plan General de Ordenación Urbana Simplificado”, diseñado municipios de menos de 5.000 habitantes. “Estos municipios podrán optar por este Plan General Simplificado más flexible y ágil que el Ordinario siempre y cuando las actuaciones se centren en sus cascos urbanos y no incluyan nuevos desarrollos”.

Si bien debe concretarse como se estructurará la simplificación, flexibilidad y agilidad de los nuevos planes, se trata sin duda de una buena medida. No tiene sentido que pequeños municipios estén sujetos a procedimientos tan complejos y dilatados como los actuales. No obstante se echa en falta que esta medida vaya acompañada de una autonomía todavía mayor de las ciudades que incluyan la posibilidad de aprobar nuevos desarrollos.

3. “Las medianas y grandes ciudades de la región tendrán a su disposición nuevos instrumentos urbanísticos” que “permitirán que las alteraciones del planeamiento necesarias para desarrollar y ejecutar actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana que se incluyan en los mismos sólo requieran la aprobación de planes especiales, sin que sea necesario modificar el planeamiento general como hasta ahora”.

Esta es una medida que viene a completar las del punto anterior en cuanto a la intención simplificadora de los lesivos procedimientos burocráticos actuales por lo que parece apuntar en la buena dirección. Sin embargo desconocemos si tendrá la entidad suficiente como para acabar con la rigidez e inseguridad jurídica que todo nuevo instrumento urbanístico enfrenta a la hora de intentar ser aprobado.

El gobierno de la ciudad debe disponer de herramientas jurídicas ágiles que no dependan de lentos procesos de aprobación de instancias superiores. Su margen de actuación debería estar limitado por ley en favor de la libertad de acción de los ciudadanos y empresarios (algo que tampoco parece hacer esta ley), pero en aquellos aspectos en los que tenga poder de decisión, la flexibilidad, independencia y la velocidad de puesta en marcha de sus decisiones debe prevalecer en aras de conseguir ciudades competitivas y con personalidad propia.

4. “Además de quedar reflejado en la ley, los municipios estarán obligados a facilitar indicadores de información que permitan conocer el seguimiento de su desarrollo, el progreso del PGOU y en su caso, la necesidad de su revisión”

Los planes generales han tratado de copiar desde sus inicios la planificación estratégica empresarial. A pesar de ello, la imposibilidad de la administración pública para hacer el cálculo económico es un escollo insalvable para los ayuntamientos. Contemplan los planes objetivos que poco tienen que ver con la realidad empresarial de los ciudadanos, y estrategias intervencionistas, que no hacen sino bloquear iniciativas privadas y encarecer procesos para satisfacer su visión estática y simplista de la ciudad.

Esta medida sin embargo es esencial para ser consecuente con la propia naturaleza de la planificación estratégica. Un plan estratégico sin supervisión, control ni medidas correctivas, acaba produciendo resultados inciertos y es más una descontrolada máquina de generar riesgos y disfuncionalidades que un mecanismo racional para alcanzar ciertas metas. A pesar de ello las limitaciones seguirán ahí, la administración pública carece de la información necesaria para planificar la compleja red de relaciones empresariales que se llevan a cabo en una ciudad y debería “conformarse” con crear sencillos y funcionales marcos de convivencia.

5. “La Ley refuerza la capacidad de las administraciones para actuar frente a posibles infracciones urbanísticas, incrementando los plazos de prescripción a 8 años y endureciendo el régimen sancionador”

Esta medida es claramente perjudicial en la medida en que incentiva la ineficiencia municipal a cambio de un aumento de la inseguridad jurídica. La administración tiene actualmente cuatro años para detectar ilegalidades urbanísticas. Tiempo más que suficiente para actuar si lo que se quiere realmente es llevar a cabo un control decidido de las mismas. Alargar tanto los plazos de prescripción es un reconocimiento tácito a la inoperancia de la administración y acabaría afectando de forma importante a la seguridad jurídica ciudadana. Si algo ilegalmente edificado es realmente nocivo y perjudicial para los vecinos, un plazo de cuatro años es más que suficiente para proceder a su denuncia.

Se trata por lo tanto de una ley que parece ser continuista en su intervencionismo con las anteriores, con una encomiable buena voluntad a la hora de reducir cierta burocracia, pero que sin embargo falla por conservadora y por no enfrentar el futuro desde la perspectiva que los nuevos retos tecnológicos y empresariales requieren.

1 Comentario

  1. Uno podría pensar que las
    Uno podría pensar que las leyes se quedan viejas por culpa de las innovaciones técnicas. Por ejemplo, techos solares: https://techcrunch.com/2016/10/28/these-are-teslas-stunning-new-solar-roof-tiles-for-homes

    Seguramente exista alguna legislación que podría usarse para argumentar la prohibición del uso de semejante maravilla. La realidad es que la gente quiere vivir mejor, y ese deseo motiva las mejoras tecnológicas. Pero la gente también quiere que nadie le estropee su modo de vida, y para eso se hacen las legislaciones. De modo que aparece una contradicción entre los deseos que termina produciendo injusticia, ineficiencias económicas y destrucción de la libertad (la poca que queda).

    Pero debo romper una lanza retórica en favor de las asfixiantes legislaciones conservadoras y en contra de las anheladas legislaciones progresistas. Podríamos eliminar los tapones legislativos, pero no sabemos qué nuevas locuras liberticidas nos esperan si no empeñamos en pedir reformas legislativas. Con estos legisladores y administradores de la res pública más nos vale a todos que no cambie nada nunca. Mejor laissez-faire, pero para eso no hace falta reformar ningún reglamento.

    Vivan por siempre las perversas legislaciones heredadas, que nos encadenan a todos, también a los nuevos legisladores, y nos protegen de su más acerada perversidad.

    O, dicho de otro modo, yo quiero una ley del suelo todavía más arcaica, vetusta y carpetovetónica: la ley del suelo de la Iberia prerromana (pista, no había ley del suelo en los tiempos de los carpetanos y los vetones, pero luego se llenó esto de gente extranjera, como los romanos y los godos, y destruyeron la raza y la cultura con sus vergonzosas y lamentables costumbres antiliberales).


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