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La vivienda es una inversión de altísimo riesgo

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Tenemos en mente el drama de los desahucios, que se han convertido en un problema de primera magnitud en España a raíz de la crisis económica. Pero dejando de lado cuestiones políticas sobre su génesis y las posibles soluciones (que podremos comentar en otra ocasión), lo que queda patente es la escasísima educación financiera de la sociedad española actual. Alarmante.

La gente invertía en su vivienda habitual y se hipotecaba de por vida sin tener en cuenta la naturaleza de esa inversión concreta. Y digo bien: inversión. Y digo más: inversión de altísimo riesgo.

Me parece verdaderamente chocante cómo la gente ha obviado por completo este factor. Todas las inversiones conllevan un riesgo. Todas. Irremediablemente. No hay activos libres de riesgo. Incluso dejar tu dinero en el banco conlleva un riesgo. Está claro que hay inversiones con más o menos riesgo según su tipología, pero toda inversión lleva inherentemente asociado un riesgo.

Pues bien, ¡la compra de una vivienda habitual es una de las inversiones con más riesgo que pueden existir!

Lo primero que hay que darse cuenta es que adquirir un inmueble es una inversión, y por lo tanto, está sujeta a cuatro riesgos principales: financiero, de mercado, sistémico y de liquidez.

Empecemos por el principal: el riesgo financiero. Cuando queremos comprar una casa estamos adquiriendo un activo que, en la mayoría de los casos, deberemos financiar mediante recursos ajenos. Es decir, endeudarnos adquiriendo una obligación (hipoteca).

El riesgo de la operación dependerá de la medida en que podamos hacer frente a las salidas de caja que mensualmente (cuota de la hipoteca) supone la financiación del inmueble. En el caso que nos ocupa las salidas ¡serán a lo largo de 30 ó 40 años!

Es decir, al meternos en esta inversión, estamos "asegurando" que podremos generar entradas de caja constantes a lo largo de toda nuestra vida. Esto para las personas normales significa comprometerse a tener trabajo toda la vida. ¿Quién puede aventurarse a tener la certeza de que poseerá trabajo toda su vida? Prácticamente nadie, y menos en un escenario tan dinámico y cambiante como el actual. El riesgo financiero proviene de aquí. Parece que nadie se lo planteó.

Hablemos de riesgo de mercado, que hace referencia a la probabilidad de que el valor del activo se reduzca o se eleve. En el caso de las viviendas habituales, pareciera que la rentabilidad/revalorización futura debiera pasarse por alto porque ese activo será la casa "donde se vivirá toda la vida" y, por tanto, puede que inicialmente no tengamos ninguna pretensión de venderlo en el futuro obteniendo una plusvalía. En este sentido podemos pensar el inmueble como un bien de consumo duradero.

Y puede que finalmente así sea, pero considero un error no plantear la adquisición del activo en términos de rentabilidad futura. Y es que la vida es muy larga. Podemos necesitar enajenar el inmueble por múltiples y diversas razones (problemas con los vecinos, que tengamos que cambiar de ciudad por motivos laborales, que nos deje de gustar el barrio, que queramos o necesitemos cambiarnos a un inmueble diferente). No tener en cuenta esto significa pensar en un futuro lineal y estático, lo cual es un grave error y conlleva mucho riesgo futuro. Por lo tanto hay que pensar también en los futuros rendimientos económicos, aunque inicialmente no sea un factor que nos interese.

En esta línea, no podemos negar que la mayoría de las personas compraron con la arriesgada idea de que "los pisos siempre suben" y en los últimos tiempos de la burbuja inmobiliaria alardeaban de sus ganancias latentes ("compré el piso a 225 mil y ahora vale 300 mil euros"). Probablemente si hubieran contemplado la posibilidad de que el valor del inmueble pudiera descender, muchos no se hubieran aventurado a hipotecarse de por vida.

Insisto, una vez más, que invertir en un inmueble exige conocer una serie de hechos y analizar una serie de factores con profundidad y dedicación. De lo contrario, podemos descalabrar nuestra economía doméstica.

El riesgo de liquidez. Los inmuebles son bienes ilíquidos. La inversión en un inmueble supone renunciar a la liquidez. Es difícil enajenar el activo y disponer de liquidez en el momento justo que la necesitemos. Si nuestra necesidad de liquidez es muy urgente, generalmente nos enfrentaremos a notables pérdidas al vender el inmueble. Lo cual es un factor más a tener en cuenta antes de hipotecarse de por vida.

Por último, el riesgo sistémico. Por si el resto de riesgos no eran suficientes, existe el riesgo "inevitable" de formar parte del mundo y, por tanto, de encontrarnos en una etapa del ciclo económico como la actual en la que la crisis económica afecta a todos los productos, pero todavía más al sector inmobiliario.

Habiendo considerado estos factores debe quedar patente que la compra de la vivienda habitual es la inversión con más riesgo que una persona normal puede tomar (sobre todo por el riesgo financiero), y que por este motivo, no todo el mundo puede permitirse tener casa en propiedad.

Esta es una de las razones por las que alquilar no supone tirar el dinero. Alquilar significa adquirir los servicios de habitación mes a mes, mientras que comprarla es adquirir todos los servicios de los próximos 40 años de golpe. Alquilar elimina el riesgo financiero, la posibilidad de poder hacer frente a nuestras obligaciones. Si estoy alquilado y pierdo mi trabajo puedo renegociar mi alquiler, mudarme a otro piso con un alquiler ostensiblemente más barato, irme a vivir con familiares o incluso alquilar un piso con otras personas para aminorar más el coste. Todo ello hasta que mi situación laboral mejore. Pero no arrastro un pasivo financiero colosal. Esto pudo haber sido la salvación de la mayoría de familias que actualmente se enfrentan a desahucios.

De poco sirve echar la culpa al banco ahora. Si bien es cierto que éstos dieron la posibilidad de endeudarse masivamente debido a la expansión crediticia orquestada irresponsablemente por los bancos centrales, nada debe eximir de su responsabilidad a los que se aprovecharon del crédito y realizaron esa inversión.

Y es que no hay nada malo en querer tener una vivienda en propiedad. Tampoco hay nada perverso en aprovecharse de las oportunidades que brindaron las entidades financieras. Lo negativo es haberse metido en inversiones cuyo riesgo financiero era prácticamente insalvable en muchísimos casos. A partir de aquí, el desastre.

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