¿Por qué limitar el alojamiento de turistas? (II)

La Comunidad de Madrid debería abstenerse de interferir con su regulación turística en las relaciones entre particulares.

En el análisis anterior mencionaba el hecho de que la Comunidad de Madrid había anunciado que aprobaría una modificación de su normativa reguladora de los apartamentos y viviendas de uso turístico, la cual exigiría unos certificados de idoneidad, definiría el canal de oferta y recogería la obligación de informar a la Dirección General de la Policía sobre las personas alojadas. Debe añadirse que la promulgación en su día del Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, partió de la idea de asimilar prácticamente el régimen jurídico de los que denomina “apartamentos turísticos”, o unidades complejas de alojamiento -que por la descripción reglamentaria exigirán casi siempre una dedicación empresarial o profesional- y las “viviendas de uso turístico” que, por el contrario, podrían ser alquiladas por un particular que se asocia a una red de comercialización, sin que pueda calificarse esa explotación como actividad empresarial o profesional. Y que, por otro lado, entre las novedades propuestas por la Comunidad de Madrid, se encuentra la consideración como “empresas turísticas” a las plataformas online, sujetas al régimen sancionador recogido en su Ley de Ordenación del Turismo, y la obligación de los titulares de las viviendas de uso turístico de disponer de hojas de reclamación y contratar un seguro de responsabilidad civil.

Según refiere el borrador, las modificaciones proyectadas pretenden adecuar la regulación a los pronunciamientos jurisdiccionales que anularon la discriminatoria prohibición de contratar las viviendas de uso turístico por periodos inferiores a cinco días (STSJ Madrid de junio de 2016, entre otras) así como “dar respuesta a las necesidades que se han advertido”, las cuales no se especifican. 

Dado que, precisamente en estos días, ha terminado el trámite de información pública que la Comunidad de Madrid había abierto para la presentación de alegaciones al proyecto de decreto, merece la pena examinar lo acontecido durante ese periodo para calibrar el sentido de las próximas regulaciones en esta materia, no solo en Madrid y su Comunidad Autónoma, sino también en toda España.

Las alegaciones publicadas por los medios de comunicación se centraron en las presentadas por el Ayuntamiento de Madrid y otros grupos contrarios a la mera existencia de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico. La propia corporación de la capital emitió una nota de prensa en la que detallaba el sentido de las mismas[i]. A pesar de que algunos titulares hablan de “guerra” entre ambas administraciones a propósito de este asunto, las diferencias son bastante nimias, desde el mismo momento que ambas coinciden en la pertinencia de regular los alojamientos turísticos con base en un buscado malentendido. Parece, no obstante, que el juego político aconseja a unos y otros a magnificar esas pequeñas diferencias.

Para empezar, los dirigentes municipales entienden que la definición de vivienda de uso turístico debe limitarse a aquéllas que se destinen a tal uso más de tres meses al año y, por otro lado, que debe excluirse la modalidad de cesión por habitaciones. En este último punto, curiosamente, su propuesta resulta más respetuosa con la ley estatal [ Art. 5 e) LAU] puesto que esta disposición no excluyó de aplicar el derecho privado clásico al alquiler de temporada parcial, sino “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. Además, pretenden que la normativa turística reduzca más el número de huéspedes que se podrían alojar por superficie de vivienda. Por otro lado, late una indisimulada (y a veces forzada) lucha por reservarse parcelas para su propia regulación, cuando esgrime que las limitaciones al número de viviendas en un mismo inmueble que se podrían destinar a alquiler turístico (75%, o 50% si pertenece a un único propietario en el borrador autonómico) constituyen materia propia de la normativa urbanística y, por tanto, competencia municipal. Finalmente, anuncia la próxima aprobación de un Plan de Regulación municipal para las Viviendas de Uso Turístico, que sin duda provocará un nuevo conflicto de competencias, pero no de ideas sustanciales, con el gobierno autonómico.

Visto lo anterior, entiendo que hay varias trampas dialécticas en este falso debate entre administraciones. Ninguno de los actores políticos pone en cuestión la técnica de regular los alquileres de vivienda de temporada, dándoles el nombre de turísticos, ya que de esta manera cualquier comunidad autónoma puede fraudulentamente atraer para sí una regulación administrativa que liquide la libertad de pactos del derecho civil y restringir su oferta con la imposición de obligaciones desorbitantes a los propietarios de esas viviendas catalogadas como turísticas. Se está ocultando deliberadamente a los ciudadanos que la propia ley estatal que habilita formalmente a las comunidades autónomas a convertir en empresarios hoteleros a los propietarios de viviendas que deciden alquilar sus viviendas por periodos cortos presenta serios visos de inconstitucionalidad, ya que supone una renuncia a la competencia exclusiva del Estado en materia de derecho civil (Art. 149.1. 8ª CE) y, una vez dictada una regulación administrativa que les impone obligaciones propias de los empresarios o profesionales del sector, una intolerable intromisión de los poderes públicos en los actos de disposición de los particulares sobre su patrimonio inmobiliario, que vulnera el derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución.

Solo en el caso de que se cumpliera el requisito establecido en el artículo 27.2 de la ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en el sentido de que “se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa” le sería dable a alguna administración regular dentro del sector turístico a esos arrendamientos de vivienda de temporada.

No puede aceptarse, sin más, que las administraciones públicas del Estado contradigan y vulneren taimadamente las propias leyes aprobadas por los órganos legislativos en su búsqueda de satisfacer a los grupos organizados de presión.

En consecuencia, dado que la Comunidad de Madrid tiene tan solo competencias exclusivas sobre ordenación turística, debería abstenerse de interferir con su regulación turística (la ley estatal de más que dudosa constitucionalidad tan solo faculta, pero no obliga a regular) en las relaciones entre particulares. Una simple referencia a que las disposiciones del proyectado decreto serán aplicables solo a las personas físicas y jurídicas que emprendan como actividad económica el arrendamiento de inmuebles, en los términos prescritos por la Ley del Impuesto sobre la Renta, sería suficiente.