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Un paternalismo perjudicial hacia el inquilino

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Desde la dictadura de Primo de Rivera, la historia legislativa española del arriendo para vivienda ha sido un verdadero desastre interventor por tratar de manera paternalista al arrendatario en detrimento del propietario.

La mayor aberración intervencionista se produjo durante el franquismo: hubo fijación de rentas máximas e instauración de viviendas de renta reducida, establecimiento del derecho a la prórroga forzosa a favor sólo del arrendatario y verdaderas dificultades para resolver judicialmente el contrato por parte del propietario. La consecuencia fue que la institución del arriendo quedó definitivamente tocada y, hasta el día de hoy, todavía en España hay escasez severa en la oferta de alquileres para vivienda; se calcula por el Banco de España que en el año 2005 existían más de tres millones de viviendas vacías.

Nuestra actual legislación, pese a mejorar la situación, no protege como debiera al propietario. Tomemos como ejemplo el actual artículo 9 de la LAU que, pese a comenzar proclamando que existe libertad para pactar la duración del contrato, acaba estableciendo un plazo mínimo exigible por el arrendatario de cinco años, reforzado con la imposibilidad de modificarlo por inaplicación de la libertad de pactos en contrario que supone el artículo 6 de la LAU (es decir, libertad condicionada tan a gusto de los partidarios de terceras vías entre libertad e intromisión de los poderes públicos).

Sería deseable que no se fijara por ley una duración mínima del contrato de arrendamiento y se estableciera libertad soberana de lo que acuerden las partes (por meses, años, lustros, décadas…). Pero ya se sabe, el legislador duda de la responsabilidad de los individuos y les da «sabiamente» guías mínimas aplicables para todos los casos.

Asimismo el artículo 21 de la LAU obliga al propietario a conservar la vivienda y, por tanto, a realizar a su costa todas las reparaciones necesarias para su habitabilidad, adjudicándole una obligación que debiera haberse dejado a la libre contratación de dichos términos entre las partes, sin establecer pautas obligatorias.

Además está la crónica dificultad de la recuperación posesoria de la vivienda por parte del propietario cuando el inquilino incumple sus obligaciones contractuales, haciendo del arriendo en España una aventura.

Pese a la reforma de la LEC (Ley 1/2000) y las posteriores reformas en relación con los juicios de desahucio (1,2), sigue habiendo demoras por la carga de trabajo acumulada en los juzgados. Asimismo el propietario, en muchas ocasiones, ve cómo se concede el beneficio de justicia gratuita si es solicitado por el demandado (consiguiendo dilaciones en el procedimiento con claro perjuicio para el arrendador); y cómo el demandado puede echar mano, aunque sólo sea una sola vez, a la enervación del desahucio al permitirle, antes de la celebración de la vista, la terminación del proceso mediante la puesta al día en el pago de sus rentas (existencia de cierta inseguridad jurídica para el demandante) que implicaría, además, la imposición de costas al propietario en caso de llevarse a cabo justo antes de que se le notifique la demanda al inquilino moroso. La historia no acaba todavía si se celebra juicio y el demandado termina interponiendo un recursos de apelación, debiendo el propietario esperar a que se resuelva para recuperar la posesión de lo que es suyo.

El via crucis del arrendador no ha concluido aún: una legislación excesivamente garantista con el infractor de los derechos de la propiedad impide una protección adecuada del arrendador frente a su inquilino demandado cuando este último se entretiene, por ejemplo, destrozando la vivienda antes de que se proceda a su lanzamiento.

Todas estas intenciones proteccionistas del legislador por favorecer al inquilino acaban por perjudicarle. Por la sencilla razón de que el propietario que estuviera dudando entre alquilar o no su propiedad, lo normal es que acabe por no hacerlo o pida unos avales bancarios inaccesibles para muchos de los que tienen verdadera necesidad de arrendar una vivienda.

Es deseable que el derecho defienda decididamente la propiedad, el libre desarrollo de la libertad de pactos y la eficaz recuperación de la posesión por parte del propietario ante incumplimientos contractuales del arrendatario. Con un número mayor de ofertas de alquiler todos saldríamos ganando, tanto propietarios como inquilinos.

Por desgracia, frente a estas deficiencias, las iniciativas del actual legislador parece que van justo en el sentido opuesto a lo anteriormente planteado: mantener el espíritu de la LAU y la LEC, mayor control de los arriendos para gravarlos fiscalmente, creación de una sociedad pública de alquileres, aprobar iniciativas legislativas de expropiación temporal de viviendas vacías para ser alquiladas por la administración, considerar a los okupas como una suerte de cultura urbana…

Todos salimos perdiendo. Ante las interferencias legislativas y la falta de protección integral de la propiedad privada, la realidad nos hablará siempre de escasez de viviendas en alquiler mientras no exista un entorno jurídico favorable que incentive a los propietarios a desprenderse voluntariamente de su posesión.

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