Los más de 500.000 pisos de nueva construcción que el sector finaliza cada año se venden con una facilidad pasmosa, a pie de obra, ya que la rentabilidad de este tipo de activos está disparada. Además, "el precio de la vivienda nunca baja", ¿recuerdan?
El director de la sucursal tiende una alfombra roja a los pies del promotor al tiempo que se frota las manos, consciente de que cumplirá sus objetivos anuales con dicho crédito y los dos millones extra que concederá al empresario para que los invierta en un depósito a largo plazo de su entidad. Todos contentos. El promotor sale del banco encantado con tres millones en el bolsillo a un tipo de interés muy reducido, y el empleado de banca satisfecho por haber engordado en volumen, aunque no en calidad, el balance de su sucursal. Ambos celebran el trato con una buena cena, tras la firma ante notario.
Ahora multipliquen este ejemplo y amplíenlo a cientos de miles de millones de euros y obtendrán la burbuja inmobiliaria nacional, cuyo origen radica en la expansión crediticia impulsada desde la banca central (tipos de interés artificialmente bajos durante un largo período de tiempo).
La intervención pública en materia monetaria ha provocado graves desajustes en la estructura productiva del país y en los precios relativos de determinados activos. El sector de la construcción vivía un sueño que parecía no tener fin, pese a que todo el sistema se sustentaba sobre la concesión de crédito fácil y barato. Sin embargo, los excesos de inversión y riesgo crediticio cometidos durante el boom salieron a la luz en 2007. Desde entonces, la crisis económica está intentando corregir los errores pasados mediante procesos de mercado. Es decir, caída de precios, quiebras empresariales, desempleo y restricción del crédito.
La purga no sólo es necesaria sino sana e imprescindible para volver a crecer con solidez. Sin embargo, el ajuste en España se está encontrando con graves dificultades debido, precisamente, a una nueva oleada de intervención gubernamental. Bancos y cajas están sosteniendo artificialmente el precio de los activos inmobiliarios con el apoyo del Ejecutivo y del propio Banco de España. La receta elegida por los organismos públicos para mantener en el aire este particular castillo de naipes es la que aplicó Japón durante los años 90, tras el estallido de su particular burbuja: la refinanciación de los créditos basura o roll-over, tal y como se conoce en términos académicos.
En esencia, la operación consiste en sustituir un préstamo fallido o próximo a vencimiento por otro de similares características, e incluso en condiciones más favorables, pero a más largo plazo. Los bancos y cajas españoles están refinanciando la inmensa deuda que promotoras e inmobiliarias no podrán pagar. El sector está en quiebra técnica desde que la compraventa de viviendas se frenó en seco hace ahora dos años.
Además, de este modo, la banca oculta su morosidad real (del 20%) canjeando deuda por activos inmobiliarios y renegociando las condiciones hipotecarias de los morosos: los promotores entregan el suelo y los bloques de pisos que no pueden vender para saldar sus préstamos, y las entidades rebajan las cuotas hipotecarias a los particulares alargando el vencimiento del crédito.
Como resultado, los bancos son, hoy por hoy, las grandes inmobiliarias del país, y puesto que cuentan con el respaldo público del Estado (avales y rescate a fondo perdido) se niegan, de momento, a malvender el creciente stock de pisos embargados. De ahí que el precio de la vivienda en España baje a un ritmo muy lento, próximo al 10% interanual, según datos oficiales, cuando la sobrevaloración estimada de este tipo de activos podría superar el 40%.
La receta mágica consiste, pues, en aguantar el precio de las malas inversiones acometidas tanto como sea posible a la espera de la ansiada recuperación económica. Un juego muy arriesgado y, de hecho, suicida, si se tiene en cuenta que dicha estrategia ha obtenido un rotundo fracaso en Japón. Tras acudir al rescate de la banca y de los "sectores estratégicos", la deuda pública nipona supera de lejos el 150% del PIB y su economía no levanta cabeza desde hace casi dos décadas. Si las malas inversiones no se depuran el desajuste productivo tan sólo se perpetuará en el tiempo.
Ludwig von Mises lo advertía claramente:
Todos los intentos para salir de la crisis mediante la adopción de nuevas medidas intervencionistas son completamente equivocados. Sólo hay una forma de salir: renunciar a cualquier intento de impedir el impacto de los precios de mercado sobre la producción. Renunciar a la adopción de políticas que busquen establecer los tipos de interés, los salarios y los precios de las mercancías a unos niveles diferentes a los que fija el mercado.
El roll-over a la española no solventará la situación, sino todo lo contrario. Agravará la agonía.
