El Tribunal Supremo ha sentenciado recientemente que las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios son “abusivas”: la presión de los hipotecados ha podido más que el respeto a los contratos y ha llevado al alto tribunal español a adecuar las condiciones consensuadas a las reivindicaciones de una de las partes. Al parecer, que el Euribor se halle en mínimos históricos y el tipo de interés de la mayoría de las hipotecas no pueda descender del 3% resultan realidades incompatibles para el imaginario colectivo, razón que ha impulsado al Supremo a adecuar forzosamente los contratos a la “realidad social”.
Recordemos: la actividad (impropia) de los bancos consiste en endeudarse a corto plazo (en el mercado interbancario) y proporcionar financiación a largo plazo (en forma de hipotecas, préstamos empresariales, créditos al consumo, etc.). Dado que el tipo de interés a corto plazo que se paga en el interbancario (el famoso “Euribor”) es susceptible de fluctuar, las entidades financieras españolas suelen cubrirse contra el riesgo de que varíe haciendo que los tipos de interés que abonan sus deudores también estén indexados al Euribor; en concreto, al Euribor + un diferencial. Como resultado, el beneficio que obtiene un banco por cada hipoteca concedida queda anclado a ese diferencial o spread. O dicho de otro modo, a las entidades financieras les importa un bledo cuán bajo se encuentre el Euribor, pues su beneficio procede del mayor o menor diferencial negociado.
Entonces, si a los bancos les importa bien poco el nivel que alcance el Euribor, ¿a qué viene imponer cláusulas suelo? Pues, por extraño que pueda sonar en estos momentos, las cláusulas suelo son una forma de satisfacer las necesidades de los hipotecados: en particular, su demanda de que las hipotecas contengan un tipo de interés máximo que no pueda rebasarse (cláusula techo).
Una cláusula techo expone al banco a un alto riesgo: si se limita el tipo máximo que puede llegar a pagar el hipotecado a, por ejemplo, un 12%, en caso de que el Euribor se dispare al 15% durante algunos años, el banco experimentará pérdidas extraordinarias. ¿Cómo cubrir ese riesgo de pérdidas para el banco? Pues estableciendo cláusulas suelo: a saber, que durante aquellos trimestres en que el coste de financiación del banco (el Euribor) caiga por debajo de una cláusula suelo de, por ejemplo, el 3%, el hipotecado siga pagando el 3% y nutra de beneficios extraordinarios al banco. Son esos beneficios extraordinarios derivados de la cláusula suelo los que permiten cubrir las pérdidas extraordinarias que puedan derivarse de las cláusulas techo. En ese caso, bien podemos entender la cláusula suelo como un seguro que el hipotecado paga para resguardarse del riesgo de que los tipos se vayan por las nubes.
Desde luego, son legión quienes claman que las cláusulas suelo y techo no son simétricas: que mientras es muy sencillo que las cláusulas suelo se activen (el Euribor normalmente cae por debajo del suelo pactado) es extremadamente raro que las techo lo hagan (el Euribor jamás se sitúa por encima del techo pactado). Sin embargo, este juicio es una falsa impresión fruto de la alicorta memoria. Una hipoteca puede llegar a tener una duración de 30 ó 40 años, período de tiempo durante el cual es tan factible que el Euribor caiga por debajo del suelo como que se dispare por encima del techo. Si revisamos la evolución del Euribor (y de su antecesor, el Mibor) desde 1979 descubriremos que el Euribor superó el 12% (cláusula techo estándar) durante más de 160 meses, mientras que sólo ha caído por debajo del 3% (cláusula suelo usual) en 100 ocasiones. Es decir, durante nuestra historia reciente, las cláusulas techo se habrían activado con más frecuencia que las suelo.
Obviamente, una vez el Supremo ha proscrito las cláusulas suelo, la posibilidad de incorporar cláusulas techo también desaparece (a menos que se instrumente de otra forma: por ejemplo, un seguro independiente o un spead mayor al actual). Al fin y al cabo, una hipoteca a tipo de interés variable con techos y suelo puede entenderse como una hipoteca con un tipo fijo que puede oscilar limitadamente dentro de dos bandas de fluctuación (el Supremo, de hecho, alega que las cláusulas suelo “convierten un préstamo a interés variable en préstamos a interés mínimo fijo”). ¿Tiene sentido que, a partir de ahora, ese tipo pueda fluctuar absolutamente hacia abajo pero siga fluctuando de manera restringida hacia arriba? No, y como no lo tiene no sucederá, por lo que el hipotecado se verá privado de la protección contra los aumentos del Euribor. A corto plazo, claro, éstos pueden dormir tranquilos; a largo, no descarten ni mucho menos que el Euribor se dispare como antaño por encima del 10%.
Bien, admitido que la cláusula suelo es una justa contraprestación por la cláusula techo, ¿qué sucede con aquellas hipotecas que incorporaban un suelo pero no un techo? Tal disposición era, en realidad, una forma de rebajarle el diferencial que se exigía al hipotecado. El banco se aprovechaba de la posibilidad de que, durante algunos trimestres, el hipotecado pagara tipos sustancialmente por encima del Euribor para, a cambio, exigirle un spread menor durante el resto de meses en que el Euribor superara el suelo. Al cabo, tras la sentencia del Supremo los bancos lo tendrán bien sencillo para compensar en las nuevas hipotecas el efecto que la medida pueda acarrear sobre su cuenta de resultados: exigirán un diferencial mayor, y listo. En el límite, y para que todos comprendamos lo absurdo de la resolución jurídica, si un banco quiere garantizarse una cláusula suelo del 3%, sólo tiene que exigir un diferencial sobre el Euribor del 3%: por mucho que éste caiga al 0%, el hipotecado pagará siempre, como mínimo, un 3%.
En suma, la sentencia del Supremo es sólo un ejemplo de ignorancia económica combinada con una muy torcida comprensión de los tribunales en sociedad: su misión no es la de convertirse en ideólogos activistas que suplanten a las partes, sino en garantes de que se ejecuten las condiciones que éstas consensuaron de manera voluntaria. Violentar la autonomía de la voluntad y la seguridad jurídica no traerá nada bueno a este país, más allá de ciertas ganancias cortoplacistas para los hipotecados afectados. Los hipotecados futuros lo pagarán con creces en forma de tipos de interés más altos u onerosos seguros CAP de tope de interés.
