El Proyecto de Ley pretende haber encontrado una fórmula mágica para acabar con la especulación y la presión del precio del suelo sobre el precio de la vivienda. Se trata de la eliminación de la clasificación del suelo como criterio general para la valoración de inmuebles. La idea es que la clasificación "ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional". Si la eliminación se realizara para liberalizar la urbanización del suelo, esto podría tener algún sentido. Pero la realidad es que este cambio no incrementa la oferta y sólo sirve, como luego veremos, para reducir los pagos por expropiaciones.
Es más, el proyecto incorpora una reserva mínima del 25% de la edificabilidad destinada para viviendas sujetas a algún régimen de protección así como un aumento del porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria (que pasa del máximo del 10% en la Ley 6/98 a un nuevo máximo del 20%). De estas imposiciones sólo cabe esperar nuevas presiones al alza en el precio.
Además, pensar que con la eliminación de las clasificaciones se elimina la especulación es no entender nada. Existen dos tipos de especulación cuya naturaleza es totalmente opuesta. La primera es económica mientras que la segunda es política. La especulación económica está necesariamente presente en cada acción, grande o pequeña, que los seres humanos llevamos a cabo. Su efecto es claramente beneficioso en cuanto trata de coordinar intertemporalmente el uso presente de los recursos con su previsible escasez futura. En el caso del suelo, la especulación de naturaleza económica tiende a conservar suelos que puedan tener gran valor en el futuro y reduce las fluctuaciones del precio al comprarse terrenos cuando están muy baratos en relación a su potencial uso y venderlos cuando son caros y destinados a usos más provechosos. La especulación política, en cambio, consiste en comprar terrenos no urbanizables a muy bajo precio porque se tiene la certeza de que serán recalificados como urbanos. Mientras que la especulación económica tiene efectos sociales claramente positivos, la política es el caldo de cultivo de una de las mayores lacras modernas: la corrupción. Pues bien, el Proyecto de Ley del Suelo ataca la primera mientras que fomenta la segunda con nuevas dosis de intervencionismo y arbitrariedad.
Desde el derecho "de participación y de prestación de los ciudadanos en relación con el urbanismo", al deber del propietario "de conservar los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar" una enorme cantidad de riesgos, pasando por "el deber de dedicar la vivienda al uso previsto o autorizado directamente o poniéndolo a disposición de terceros" la futura ley es una retahíla de disposiciones cuya aplicación es totalmente arbitraria.
Pero los despropósitos no acaban aquí. En 1994 el Partido Popular introdujo en la Comunidad Valenciana uno de los mayores ataques a la propiedad privada que jamás se han perpetrado en el sector. Me refiero a la creación de la figura del agente urbanizador, ese tercero con derecho a suplantar al propietario a la hora de realizar una actuación urbanística. La Ley del Suelo de 1998 le dio cierta cobertura y se expandió por varias Comunidades Autónomas en poder de ambos partidos. Pues bien, la futura ley socialista trata de legitimar esta estafa legal y abre la puerta en el título del artículo 6 a la ampliación de estas prácticas contrarias la propiedad privada al campo de la edificación haciendo referencia al agente edificador.
Con todo, lo peor del Proyecto de Ley se encuentra en el Título Tercero, que trata las valoraciones de cara a la expropiación. Como hemos visto, las clasificaciones quedan eliminadas y los suelos pasan a ser considerados como rurales o urbanizados a efectos de su valoración. En lugar de valorarse el suelo que la Administración decide expropiar en función de su uso potencial, se hará en virtud de su situación física y se calculará a través del método de capitalización de rentas en lugar del método comparativo de suelos similares en el mercado. Para hacerse una idea de la importancia de este cambio, basta con observar que las fincas urbanizables serán expropiadas como rústicas. La ley se carga 400 años de aplicación más o menos acertada del justiprecio y la sustituye por algo que sólo puede ser calificado como injustiprecio. Las consecuencias de este ataque a la propiedad privada sobre la capacidad de financiación de los pequeños y medianos promotores vía reducción de las garantías hipotecarias no es ninguna broma. Los propietarios salen perdiendo y los únicos que sacan tajada son el Estado y el Agente Urbanizador.
Por desgracia, la ceguera económica de quienes han ideado el proyecto imposibilita solucionar problemas como el de los precios artificialmente elevados y el de la corrupción ligada a la especulación política. Es más, el espíritu de extremo intervencionismo logrará que se agraven aún más. Para colmo de males, la ley está empapada de tal desprecio por la propiedad privada que promoverá mayores cotas de incertidumbre jurídica y un nivel de injusticia propio de países huérfanos de algunas de las libertades más elementales.
