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Las socimis no controlan el mercado del alquiler

Publicado en El Confidencial

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PSOE y Podemos regularán el mercado del alquiler o, mejor dicho, permitirán que los gobiernos autonómicos y las corporaciones locales lo regulen (los primeros podrán topar o congelar los precios y las segundas establecer recargos sobre el IBI de las viviendas vacías). Ambas formaciones dicen confiar en solucionar de este modo los problemas del mercado inmobiliario, a saber, los crecientes precios del alquiler que dificultan la accesibilidad de muchas personas a una vivienda. Pero para que, en efecto, el problema de accesibilidad de la vivienda pueda resolverse regulando precios, es necesario partir de un presupuesto como poco discutible: a saber, que los altos precios se deben a la existencia de poder de mercado.

La regulación de precios amenazan al ya hiper regulado mercado de alquiler de las grandes ciudades. (En la foto: El «Skyline» de Madrid, España)

En particular, si la vivienda no es accesible porque existe un desequilibrio entre la oferta existente y la demanda —hay mucha más demanda que oferta y, como consecuencia, los precios suben—, regular los precios no conseguirá que ese desequilibrio desaparezca: seguirá habiendo una oferta insuficiente para abastecer la demanda y el racionamiento de vivienda dejará de efectuarse vía precios para empezar a practicarse a través de otros criterios (vía lista de espera, vía sorteo, vía discriminación por solvencia…). En cambio, si el problema no es que el ‘stock’ de vivienda resulte insuficiente para abastecer la demanda, sino que ese ‘stock’ está concentrado en muy pocas manos, las cuales exigen alquileres artificialmente elevados a costa de dejar desocupada parte de su cartera de viviendas, entonces la regulación de precios sí podría llegar a funcionar: al impedirles que aumenten los precios de mercado dejando viviendas vacías, se incentiva que oferten en alquiler todos los inmuebles de que disponen.

La narrativa oficial que habitúan a desplegar desde PSOE y, sobre todo, desde Podemos apunta en esa dirección: durante los últimos años han entrado en España diversos ‘fondos buitre’ (socimis) que se han apropiado de una cantidad ingente de viviendas para lucrarse elevando los precios. El poder de mercado de las socimis, pues, sería el principal causante de la inaccesibilidad de vivienda y el control de precios, la solución.

Ahora bien, ¿es verdad que las socimis tienen capacidad de controlar el mercado? En un reciente informe, el Banco de España estudió la evolución del negocio de las socimis en España desde 2013, momento en que despegaron con unas inversiones en activos inmobiliarios de apenas 100 millones de euros, hasta 2019, año en que amasaban activos inmobiliarios por valor de 46.000 millones de euros. Hasta aquí, pues, el relato de Podemos podría tener cierto fundamento, pero el problema es que la práctica totalidad de esas inversiones no se concentra en activos inmobiliarios residenciales (vivienda para el alquiler) sino en oficinas, hoteles o locales comerciales. En particular, las inversiones en vivienda apenas ascendían a finales de 2019 a 5.800 millones de euros. ¿Y cuánto son 5.800 millones de euros en inmuebles para arrendar? Pues, de acuerdo con el propio Banco de España, el 1% del mercado de alquiler español y el 0,1% de toda la vivienda residencial.

Resulta absolutamente inverosímil que controlando el 1% de la oferta (y ni siquiera a través de una sola empresa, sino de varias socimis que compiten entre ellas) se cuente con poder de mercado para mover los precios en el conjunto del país. Tal vez haya alguna zona caliente en alguna ciudad donde alguna de esas socimis sí concentre un porcentaje más significativo de la oferta de alquileres y allí hayan influido en parte de la subida de los alquileres, pero desde luego no puede imputárseles la responsabilidad de que los arrendamientos se encarezcan en las grandes ciudades del país.

Así las cosas, las reformas en el mercado de la vivienda que han acordado PSOE y Podemos pretenden atajar un problema que es muy distinto de aquel al que nos enfrentamos. El problema no reside en el poder de mercado de unos pocos jugadores, sino en que hay insuficiencia de vivienda en relación con la demanda. Y para solventar el auténtico problema de fondo —la falta de oferta— no se ha acordado ni una sola medida: acaso porque PSOE y Podemos han terminado creyéndose sus propias mentiras o, más bien, porque el propósito de fondo de estas reformas no sea solucionar los problemas de los ciudadanos, sino aparentar que lo están haciendo.

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