No existe evidencia concluyente de que las socimis hayan contribuido a encarecer los alquileres en España.
Como ya sucediera con Airbnb, Podemos ha emprendido una cruzada para culpar a las socimis del alza del precio de los alquileres que hemos experimentado en los últimos años. De acuerdo con la formación morada, la entrada en escena de estas sociedades de inversión en inmuebles a partir de 2012 ha provocado un encarecimiento artificial del arrendamiento de vivienda que debería remediarse mediante el agravamiento de su marco tributario. Pero ¿realmente las socimis han sido responsables de la subida de los alquileres?
Primero, entendamos qué es una socimi, esto es, una SOciedad anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Se trata de corporaciones que cotizan en bolsa, cuya actividad principal consiste en adquirir, construir o rehabilitar inmuebles para su arrendamiento (el 80% de sus ingresos ha de proceder de esta fuente). A su vez, cargan con la obligación de distribuir mediante dividendos el 80% de los ingresos derivados del alquiler de sus inmuebles, motivo por el cual las socimis no pagan impuesto sobre sociedades (no olvidemos que, una vez distribuidos a sus partícipes, los dividendos tributan como rentas del capital entre el 19% y el 23%).
Segundo, en la medida en que las socimis se dedican esencialmente al arrendamiento de inmuebles, no cabrá culparlas del aumento de los precios de los alquileres por el mero hecho de que, durante los últimos años, hayan estado invirtiendo elevadas sumas de dinero a adquirir viviendas. Que inviertan en viviendas que se alquilan no implica que sus ingresos por alquiler vayan a aumentar. Sería tanto como decir que si los fondos de inversión compran muchas acciones de la bolsa española, las compañías nacionales comenzarán a obtener mayores beneficios. No hay relación entre invertir masivamente en un activo y que los rendimientos de ese activo se incrementen. De hecho, en cierta medida, las socimis podrían estar contribuyendo a reducir los alquileres: si estas corporaciones incrementan su oferta de alquileres mediante la adquisición de inmuebles previamente vacíos, la rehabilitación de viviendas inhabitables o la construcción de nuevos pisos, entonces los alquileres tenderían a caer gracias a las socimis.
Tercero, así las cosas, ¿de qué modo podrían contribuir las socimis a que los alquileres se encarecieran? Si muy pocas socimis llegaran a concentrar un alto porcentaje de todos los inmuebles arrendables dentro de España, entonces esas pocas socimis podrían comportarse como un oligopolio: a saber, tendrían capacidad para mover los precios del alquiler en España reteniendo parte de su ‘stock’ de viviendas fuera del mercado.
Pero, en caso contrario, si las socimis controlaran una proporción pequeña de todo el ‘stock’ de vivienda en alquiler, entonces su influencia sobre el precio de los arrendamientos urbanos sería nimia: a saber, si una socimi con pocos inmuebles se niega a alquilar algunos de ellos, no logrará que el precio del alquiler suba en el conjunto de España y, en cambio, sí se expondrá a perder los ingresos derivados de las viviendas que renuncia a alquilar (recordemos que a los oligopolios les sale a cuenta restringir la oferta porque los ingresos que pierden vendiendo menos unidades son sobrecompensados por el sobreprecio que cosechan por cada una de las unidades que siguen vendiendo). En definitiva, de lo que se trata es de dilucidar si las socimis disfrutan de ‘poder de mercado’ suficiente como para manipular a su antojo el precio de los alquileres en España.
Cuarto, no disponemos de ningún estudio que mida el poder de mercado de las socimis en España (pero internacionalmente no parece que las socimis disfruten de poder de mercado suficiente como para encarecer los alquileres). Sin embargo, sí sabemos que el porcentaje de viviendas en alquiler controladas por las socimis —y otros grandes inversores distintos de las socimis— no supera el 3%.
Nótese que ni siquiera ese 3% está concentrado en manos de una única socimi —en España, hay actualmente 63 socimis, a las que habría que añadir el resto de ‘grandes inversores’ incluidos en ese 3%—, de modo que se antoja altamente improbable que estas sociedades disfruten de capacidad alguna para ‘alterar’, individual o incluso concertadamente, el precio de los alquileres en España (lo cual no es incompatible con que, en algún lugar específico de la geografía nacional, sí pudieran concentrar un elevado porcentaje de propiedades y manipular localmente el precio). Y sin poder de mercado, una empresa que se dedique a ofrecer inmuebles en alquiler no puede, por definición, encarecer los alquileres.
En definitiva, no existe evidencia concluyente de que las socimis hayan contribuido a encarecer los alquileres en España. De hecho, los indicios de que disponemos —la escasísima concentración de propiedades en sus manos— apuntan a que muy probablemente su influencia haya sido nula (si es que, de hecho, no han contribuido a frenar su subida al colocar en alquiler inmuebles previamente no arrendados). Por supuesto, los indicios son refutables con evidencia sólida que apunte en una dirección opuesta: pero, como digo, esa evidencia de momento no existe. Y pese a que no existe, y a que los indicios sugieren todo lo contrario, Podemos persevera en reclamar la persecución legal de las socimis: otro ejemplo de que los de Pablo Iglesias no gobiernan a golpe de evidencia, sino a golpe de prejuicio ideológico.
