Menos viviendas y menos valiosas, sin que correlativamente la tenencia de otros activos se haya incrementado, implica menor patrimonio neto.
El Banco de España acaba de publicar la Encuesta Financiera de las Familias correspondiente al año 2017 y la principal conclusión, o al menos la más preocupante de todas ellas, es que la riqueza neta de los hogares más jóvenes no remonta desde el inicio de la crisis. En particular, la riqueza mediana de los hogares con menos de 35 años ascendía en 2008 a 74.400 euros, mientras que en 2017 equivalía a solo 5.300 euros (teniendo en cuenta la inflación, se trata de un hundimiento del 94%). Ciertamente, todos los tramos de edad se empobrecen, pero la caída resulta especialmente intensa entre las unidades familiares de menor edad.
De acuerdo con la mayoría de medios de comunicación, el dato vendría a reflejar que la recuperación económica no ha llegado a los más jóvenes debido a la precariedad laboral, los sueldos bajos o los alquileres desorbitados. Y, desde luego, hay una parte de verdad en ese argumento: la renta mediana de los hogares jóvenes en 2008 ascendía a 26.600 euros anuales, mientras que en 2017 había bajado a 22.800 euros: teniendo en cuenta la inflación, estamos ante una contracción de los ingresos de casi el 25% (nótese que esta contracción no se debe exclusivamente a la merma salarial, sino también el incremento del desempleo: el porcentaje de hogares sin miembros trabajando fue en 2017 cuatro puntos superior a 2008).
Sin embargo, vincular las variaciones de la riqueza (stock) únicamente a las variaciones de la renta (flujo) constituye una explicación por necesidad incompleta: una caída de los ingresos del 25% no explica por sí sola un colapso de la riqueza del 94%. ¿Qué otros factores entran en juego? El motor fundamental del empobrecimiento de las familias jóvenes es la evolución de su mayor activo: la vivienda principal. Por un lado, el valor mediano de las viviendas principales del conjunto de familias españolas se han depreciado entre 2008 y 2017 un 60% en término reales (aunque sabemos que la vivienda se ha abaratado desde el pico de la burbuja, este dato probablemente esté inflado por las propias limitaciones metodológicas de la Encuesta Financiera de las Familias: y es que esta se elabora preguntando a los hogares cuánto consideran que vale su vivienda, y no a partir de precios de mercado); por otro, el porcentaje de hogares jóvenes con vivienda en propiedad ha bajado del 65,8% en 2008 al 41,3% en 2017. Menos viviendas y menos valiosas, sin que correlativamente la tenencia de otros activos alternativos se haya incrementado, implica menor patrimonio neto.
A partir de aquí, claro, la cuestión a resolver pasa a ser la de por qué la densidad en la propiedad de vivienda se ha reducido tanto entre los jóvenes durante los últimos diez años. ¿Por qué en lugar de comprar han pasado a alquilar? La explicación más habitual está vinculada justamente a la disminución de sus ingresos: menores ingresos familiares, menor capacidad para comprar una vivienda. Pero, en realidad, la vivienda no se ha encarecido relativamente para los hogares jóvenes durante la última década: en 2008, el valor mediano de una vivienda era de 180.300 euros y los ingresos medianos de un hogar de hasta 35 años eran de 26.600 euros, es decir, hacían falta 6,77 años de renta familiar para pagar el inmueble; en 2017, el valor mediano de una vivienda era de 120.200 euros y los ingresos medianos de los hogares jóvenes eran de 22.800, de manera que se necesitaban 5,27 años para adquirir un inmueble. Y aun cuando, por las razones que hemos ofrecido, es muy probable que el valor de los inmuebles contenido en la Encuesta Financiera de las Familias no se corresponda del todo con sus valores de mercado, la tendencia que expresan sí es correcta: como múltiplo de los ingresos, las viviendas en 2017 eran más baratas que en 2008 (por ejemplo, con una depreciación de los inmuebles del 21% entre 2008 y 2017, el número de años sería de 6,26, todavía por debajo de los 6,77 de 2008).
Pero si el precio de la vivienda no se ha vuelto más inaccesible entre 2008 y 2017, ¿por qué la propiedad de vivienda ha caído en picado especialmente entre los jóvenes? Al menos tres hipótesis resultan verosímiles.
Una primera posibilidad es que la burbuja y posterior crisis inmobiliaria haya dejado una profunda impronta entre los ciudadanos: después de haber contemplado en sus propias carnes el auge y la caída del ladrillo, un mayor porcentaje de españoles acaso opten por el arrendamiento en lugar de por la adquisición. Una segunda posibilidad es que las preferencias de tenencia de vivienda estén mutando: en una sociedad más “líquida”, atarse a una residencia fija constituye una limitación personal y profesional. Y una tercera explicación, a mi juicio la más relevante con diferencia, es que las condiciones de financiación a los hogares se han racionalizado enormemente durante la última década: la laxitud crediticia que imperaba durante la burbuja (hipotecas iguales o superiores al 100% del valor de tasación) ha cesado y, por tanto, las condiciones de acceso a un crédito hipotecario se han endurecido.
En concreto, en la actualidad los bancos respetan globalmente el estándar de prudencia según el cual no debe otorgarse un préstamo por más del 80% del valor del inmueble: esto, sumado a los impuestos y gastos variados vinculados al proceso de adquisición, implica que el hogar ha de contar con un ahorro cercano al 30% del precio de un inmueble si desea adquirirlo. Para una vivienda mediana de 120.000 euros, ello supondría un ahorro superior a 35.000 euros. ¿Y cuál es la riqueza neta mediana de todos los hogares sin vivienda? De acuerdo con el Banco de España, 2.400 euros. Con estos ahorros netos, resulta imposible acceder a un crédito hipotecario y, por tanto, adquirir una vivienda.
Acaso se crea que este último dato ha empeorado mucho desde 2008 y que, justo por ello, las familias cuentan con menores opciones para hipotecarse, pero no: en aquel momento, el patrimonio neto de las familias sin vivienda era de 1.600 euros (y en 2005, de 2.200 euros). Lo que ha cambiado, pues, no es el ahorro inicial de las familias españolas, sino las condiciones de financiación: ultralaxas durante la burbuja, más rigurosas en la actualidad. Sin ahorro y sin crédito laxo, la compra de vivienda se dificulta enormemente.
¿Cómo revertir esta situación? Una primera, e indeseable, solución sería volver a los estándares crediticios que generaron la burbuja hasta 2007: prestar a todo el mundo con independencia de su solvencia personal. Una segunda solución pasaría por combinar medidas que abarataran la vivienda (liberalización de la oferta) con otras que facilitaran el amasamiento de ahorro familiar (estabilidad laboral, mejoría de salarios vinculada a ganancias de productividad, reducciones de impuestos o extensión de la cultura financiera). Esto último, empero, no es que lo hayamos perdido con la crisis: es que no lo hemos tenido en al menos tres décadas. Así, quienes culpan a la crisis de la pauperización de las familias jóvenes están soslayando que los problemas estructurales de la economía española son los mismos hoy que en 2008: la diferencia es que ahora no nos exponemos a chutes de crédito barato que, al tiempo que extienden el régimen de propiedad sobre la vivienda, nos conducen a una nueva y devastadora burbuja.
