¿Saben los socialistas que están reventando el mercado de la vivienda? (II)

Veíamos en la primera parte de este análisis cómo la situación del mercado de la vivienda, en su doble vertiente de adquisición de la propiedad o su alquiler posterior, arrastraba a comienzos del año 2018 trabas acumuladas en el ámbito urbanístico y arrendaticio.

Cabe añadir una legislación medioambiental refractaria al proceso urbanizador. En cualquier caso, tras un dilatado proceso que se remonta a mediados del franquismo, se había llegado hasta la arbitraria sustracción del derecho de edificar  – que ni siquiera sustentaría una expectativa mínima garantizada por Ley como contenido inherente al derecho de propiedad –  y a unas obligaciones que convertían al propietario de terreno en rehén de las decisiones que adoptaran políticos y tecnócratas en connivencia con distintos grupos de presión interesados.

Aun con todo, los empresarios y los particulares con menos conexiones políticas podían esperar, al menos, que la propiedad de su vivienda terminada quedaba amparada por el artículo 33 CE y el Código Civil. En caso de arrendarla como primera residencia, según la LAU “tan solo” quedaban sujetos a la voluntad del inquilino de prorrogar el contrato inicial por tres años.

La responsabilidad de Mariano Rajoy

No se hizo mención, empero, al fenómeno de los alquileres turísticos por parte de particulares. A la postre, como típico trasunto de la anterior intervención en el mercado, manipuladores fementidos prosiguieron sus campañas para atribuirles por completo la escasez y carestía de viviendas residenciales[1]. Sin embargo, solamente en zonas muy reputadas de determinadas ciudades los propietarios pueden concatenar rentablemente contratos de alojamiento turístico con la ayuda de plataformas en Internet de proyección internacional.

Pues bien, fue el gobierno de Mariano Rajoy Brey, acaso inducido por su voracidad recaudatoria y las maniobras de hoteleros establecidos, quién desató el intervencionismo administrativo autonómico sobre una actividad que se entendía únicamente regulada por la libertad contractual entre propietario anfitrión y huéspedes – consagrada en el Código Civil español – cuando se realizaba sin un empleado dedicado a su gestión[2].

Con el asalto al poder de Pedro Sánchez Pérez-Castejón un aluvión de decretos leyes ya mostró que asumiría los postulados más acérrimos de la extrema izquierda para “proteger” a los inquilinos con medidas restrictivas para la actualización de rentas y aumento del periodo mínimo de prórroga forzosa a voluntad del inquilino.

Desde ese momento, la pendiente de distopía constructivista, trufada de promesas incumplidas de construcción o provisión de viviendas de alquiler a precios tasados por parte del gobierno central[3], ha desbordado todas las previsiones.

Ley «por el derecho a la vivienda»

En síntesis, aprovechando el pretexto de la pandemia del Covid 19, el gobierno ejecutó un plan, a costa de los propietarios, para proporcionar morada gratuita a poseedores de hecho en “situación de vulnerabilidad social”, suspendiendo los procedimientos de desahucio, los lanzamientos subsiguientes, e, incluso, la ejecución forzosa de  sentencias de condena por el delito de usurpación de vivienda. Torticeramente, mediante decretos leyes que, además de contrarios a las exigencias constitucionales de “urgente y extraordinaria necesidad” (Art. 86 CE) abordan toda clase de materias, el gobierno ha venido a confiscar el derecho de propiedad. Hace solo un par de días, el enésimo decreto ley[4] prorroga estas medidas hasta el 31 de diciembre de 2025, al tiempo que contempla una compensación para los propietarios, deliberadamente difícil de materializar, pero que genera unos compromisos de gasto adicionales para el Estado.

Otro enorme desafuero vino de la aprobación de la ley “por el derecho a la vivienda”, cuyos aspectos procesales abordé en un análisis anterior. En efecto, este texto articulado con título de eslogan lleva formalmente vigente desde hace más de un año, a pesar de vulnerar derechos fundamentales recogidos en la Constitución española (art. 24 y 33) y la Carta de los derechos fundamentales de la Unión Europea (Art. 17 relativo al derecho de propiedad).

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Su delirante prosa aborda puntos de especial gravedad. Por un lado, para salvar la declaración de inconstitucionalidad de una Ley del Parlamento de Cataluña auspiciada por el gobierno de Esquerra Republicana (por inmiscuirse en la competencia exclusiva estatal sobre la legislación civil) la Ley “habilita” a las CCAA y ayuntamientos a realizar declaraciones de “zonas de mercado residencial tensionado”, que comportan intervenciones administrativas para reservar más terrenos para viviendas de protección oficial y controles de rentas arrendaticias.

Por otro lado, en la línea de vaciar el derecho de propiedad sobre las viviendas, que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 había consagrado sobre los terrenos, el texto de marras proclama (art. 1.2) que “

Su objeto es la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, en el marco de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, así como de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda.

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

En este sentido, los artículos 10 y 11 de esta ley destruyen el concepto del derecho de propiedad del Derecho Civil, cuando se refiere a una vivienda, que equipara a una concesión administrativa, supeditada a que el titular cumpla una larga lista de deberes y cargas[5].

Paralelamente, retorciendo el contenido intervencionista del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, el gobierno ha extendido su obligatoriedad a los otros arrendamientos temporales[6].

Proposición de ley para regular los contratos de alquiler temporales

Como colofón a este aciago panorama, la Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones, presentada por los grupos de ERC, Mixto, Bildu y Sumar – que en este momento sigue su trámite parlamentario en las Cortes Españolas – mantiene posibilidades de ser aprobada.

Con el objetivo de limitar esos contratos temporales, en primer lugar, en vez del régimen de libertad de pactos, se someterían a las disposiciones de la LAU. Asimismo, se exigiría al arrendador «justificar la necesidad de temporalidad», especificando en el contrato las causas, las circunstancias concretas y su conexión con la duración prevista. En caso contrario, se consideraría como contrato de arrendamiento de vivienda habitual, susceptible de prórrogas forzosas a elección del inquilino. Por otro lado, en un contrato de alquiler temporal, el plazo mínimo de duración, «será libremente pactado por las partes», pero no podrá superar los nueve meses.

En conclusión, se ha llegado a un punto de intervencionismo confiscatorio en el mercado inmobiliario que, lejos de facilitar el acceso a la vivienda a quienes más lo necesitan, agrava la escasez de oferta donde más se demanda.

La derogación de las disposiciones examinadas constituye un requisito urgente para generar la confianza en propietarios e inversores que revierta la situación de inaccesibilidad a la vivienda para grandes grupos de la población.

Notas

[1] Los movimientos de extrema izquierda que se lanzan para apoderarse de los descontentos de problemas obvios con soluciones socialistas se actualizan ad infinitum

[2] Contradiciendo las propias leyes fiscales sobre lo que constituye una actividad profesional de arrendamiento de inmuebles, alentó este intervencionismo autonómico mediante una Ley aprobada el 4 de junio de 2013, que añadió a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) un apartado [artículo 5 e)] para excluir de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.” (que únicamente puede ser autonómica).

[3] El carácter tiránico de este gobierno se constata especialmente cuando traspasa la distribución legal de competencias entre administraciones a su entero capricho, según cree que le conviene. Para saltarse la casi exclusiva competencia de las CCAA en esta materia, está tejiendo una telaraña de administraciones paralelas, formadas por empresas y entidades públicas [por ejemplo, la Entidad Pública Empresarial del Suelo (SEPES)] al modo del PSOE andaluz, el cual dominó durante casi cuatro décadas el gobierno de esa región.

[4] Art. 90 a 93 del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social.

[5] Entre otros: (Art. 11)

a) Uso y disfrute de la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación, garantizando en todo caso la función social de la propiedad.

b) Mantenimiento, conservación y, en su caso, rehabilitación de la vivienda en los términos de esta ley, de la legislación de ordenación territorial, urbanística y de vivienda, y de los instrumentos aprobados a su amparo.

c) Evitar la sobreocupación o el arrendamiento para usos y actividades que incumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad legalmente exigidos.

d) En las operaciones de venta o arrendamiento de la vivienda, cumplir las obligaciones de información establecidas en la normativa aplicable y en el título IV de esta ley.

e) En caso de que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, cumplir las obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información en los términos establecidos en el título II de esta ley.

2. Corresponde a las Administraciones competentes en materia de vivienda la declaración del incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda, habilitando a adoptar, de oficio o a instancia de parte y previa audiencia, en todo caso, del obligado, cuantas medidas prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y la de vivienda.

[6] Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-26931

Ver también

¿Saben los socialistas que están reventando el mercado de la vivienda? (José Antonio Baonza).