El precio de la vivienda sigue a la gente: tres gráficos que explican el ciclo actual

Hay un test sencillo para saber si una subida de precios es especulativa o responde a demanda real: superponer el mapa del precio con el mapa de la población. Si coinciden, la presión viene de donde vive la gente. Si divergen, hay algo más. En el ciclo actual, los mapas coinciden con una precisión que no necesita etiquetas.

El mismo mapa, dos leyendas

El arco mediterráneo, los archipiélagos y Madrid aparecen representados en azul marino, tanto en el mapa de crecimiento del precio de la vivienda libre (2018–2025) como en el mapa de crecimiento de la población en el mismo período. El interior peninsular aparece en un celeste casi blanco en ambos. Las leyendas son distintas porque los rangos son distintos —el precio se mueve entre 0% y 60%, la población entre −5% y +13%— pero la geografía del crecimiento es la misma. Esto no es una casualidad estadística. Es la huella de una crisis de oferta localizada: los precios suben donde llega gente y donde no se construye suficiente para absorberla.

En la burbuja, la vivienda subía en todas partes; ahora, no

El segundo gráfico muestra el crecimiento medio acumulado del precio por decil de provincias en cada período. El contraste es inmediato. En la burbuja (2000–2007), todas las barras celestes están altas. El decil más bajo —las cinco provincias con menor crecimiento— acumulaba un 65% de subida. El decil más alto llegaba al 180%. Era una subida generalizada, sin distinción geográfica relevante: el dinero barato y la euforia constructora llegaban a todas partes. En el ciclo actual (2018–2025), el patrón se aplasta por abajo. El decil más bajo apenas crece un 2%. El más alto llega al 54%. Y lo significativo no es solo la diferencia de escala absoluta, sino la forma de la distribución: la distancia entre las dos barras de cada decil se reduce a medida que subimos en la distribución. La subida actual no es uniforme. Es selectiva. Sigue a quienes se mueven.

España construye menos de la mitad de las viviendas que necesita

El tercer gráfico es el más contundente. Compara, año a año, las viviendas terminadas con los nuevos hogares formados en dos períodos: la burbuja de 2002–2007 y el ciclo actual de 2018–2025. En la burbuja, España terminaba más de 500.000 viviendas al año. Los nuevos hogares formados eran muchos —entre 326.000 y 487.000 anuales según el año—, pero la construcción los superaba sistemáticamente. El balance acumulado del período: +692.000 viviendas de superávit. Sobraban casas. El precio subía igualmente, empujado por el crédito y la expectativa especulativa, no por la escasez. En el ciclo actual, la escena es la contraria. España termina entre 64.000 y 96.000 viviendas al año. Los nuevos hogares formados oscilan entre 91.000 y 380.000 —con una anomalía estadística en 2021, cuando la transición del Censo 2021 a la Encuesta Continua de Población registró solo 14.000 hogares nuevos, compensada por el salto a 380.000 en 2022. Pese a esa discontinuidad metodológica, el balance del período es inequívoco: −861.000 viviendas de déficit acumulado en ocho años. España construye hoy menos de la mitad de las viviendas que necesita para alojar a los nuevos hogares que se forman cada año.

Dos crisis de distinta naturaleza

La palabra “burbuja” tiene una carga que distorsiona el diagnóstico. En 2007, el precio subía sobre una base de sobreoferta y crédito irresponsable. El ajuste, cuando llegó, fue brutal pero inevitable: había demasiadas viviendas en los sitios equivocados.

El ciclo actual es estructuralmente distinto. No hay sobreoferta. No hay euforia crediticia generalizada. Hay un déficit acumulado de casi 900.000 viviendas en los lugares donde la gente quiere —o necesita— vivir, y una industria constructora que todavía no ha recuperado la capacidad que destruyó entre 2008 y 2014.

El precio sigue a la gente. La solución, por tanto, también tiene que ser geográfica y estructural: construir donde se demanda, a la escala que exige el déficit acumulado.

Los tres gráficos no son una alarma. Son un diagnóstico.

Author: juandemariana