El problema de la vivienda en Madrid

Todo el mundo parece coincidir en que lo de encontrar vivienda a precio asequible en Madrid es misión imposible. Los alquileres están por las nubes y parecen inalcanzables para familias con sueldos normales, y de la compra de inmuebles mejor no hablar, pues parecen aún menos viable, con lo que a la mayor parte de la gente no les queda más remedio que “tirar” miles de euros en una vivienda que no va a ser suya.

La culpa de que esto suceda es, por supuesto, la especulación de los ricos extranjeros, que además a veces tienen ventajas fiscales a las que no acceden los lugareños. También contribuyen al problema los malditos fondos de inversión, y además ahora los AirBnB que gentrifican nuestros centros urbanos. Todo ello hace que la vivienda quede fuera del alcance de los residentes en Madrid.

Para constatar la magnitud del problema, es aconsejable calzarse unas “keli-finder”, como proponía una ministra socialista de vivienda hace unos años, y salir a la calle a experimentar el mercado de primera mano. Bueno, en este caso, de primer pie.

Con lo que uno se da de bruces nada más empezar su recorrido es con locales comerciales cerrados. En todas las manzanas se encuentran uno o dos. Y esto llama la atención, porque con el precio que tiene la vivienda parece increíble que estos activos permanezcan sin uso. Alguien dirá que no están preparados para que una persona viva en ellos, a lo que se responderá que si le faltan elementos para hacerlos habitables, es simplemente cuestión de invertir para instalarlos. Dado que el valor de la vivienda ha subido tanto, seguro que la mayor parte de los locales comerciales serían rentables incluso tras el desembolso para hacerlos habitables.

Otro argumentará que su ubicación, normalmente a pie de calle, los hace indeseables. Inmediatamente, se acuerda uno de todas esas series y películas que nos muestran viviendas en Londres o Nueva York, no ya a pie de calle, sino en sótanos. ¿No es lo ideal? De acuerdo, pero al menos los locales tendrían la virtud de disciplinar los precios de las viviendas convencionales, dado que la gente tendría alternativas diferentes al proverbial debajo de un puente para irse a vivir. En todo caso, la cuestión permanece: ¿cómo es que hay tanto local comercial sin uso en un contexto de crecimiento de valor de la vivienda?

Sigamos nuestro recorrido exploratorio. Probablemente no tardaremos mucho en encontrar un inmueble de grandes dimensiones y rodeado por extensos patios. Sí, claro, estoy hablando de un colegio. De nuevo, sorprende que los propietarios de tan grandes extensiones en el centro de Madrid no hayan preferido trasladar su negocio a las afueras (donde seguramente conseguirían unas instalaciones mucho más modernas y extensas por una fracción del precio de su terreno urbano) tras vender su inmueble a algún constructor para que se dedique a las tan estimadísimas viviendas.

Por supuesto, muchos de esos colegios son públicos y tienen su problemática común con las oficinas de la Administración Pública, a las que me referiré un poco más adelante. Pero, ¿qué ocurre con aquellos que son de titularidad privada? ¿A ninguno se le ha ocurrido, en vista del alto precio de la vivienda, la feliz idea de vender para capitalizar el valor de sus terrenos?

En el tema escolar hay un debate que no podemos soslayar. Mucha gente parece preferir que los colegios estén en el centro urbano para posibilitar la vida de barrio de los niños, que así pueden ir y volver del colegio andando y tener un círculo de amigos accesible. Y un servidor, habiendo disfrutado de dichas condiciones, si bien en pequeñas ciudades muy lejanas de la dimensión de Madrid, tendería a compartir la preferencia. Pero, ¿de qué sirve un colegio en medio de Madrid si nadie se puede permitir vivir a su lado? Si el paseo nos lo estamos dando a las horas de entrada o salida al cole, podremos ver que los coches se amontonan en sus puertas, con los padres y madres tan ansiosos por ver a sus hijos sanos y salvos como por evitar la multa debida al incorrecto estacionamiento del vehículo.

O sea que mantenemos los colegios en el centro, pero nos tenemos que ir a vivir fuera, por lo que nuestros niños siguen sin alcanzar esa añorada vida de barrio. O, peor aún, son únicamente los ricos que se pueden permitir la casa en el centro quienes además disfrutan del colegio en el barrio a precios por debajo de valor, esto es, financiados por los menos pudientes que no se pueden permitir vivir en el centro. Este problema ha sido identificado, desde otra perspectiva,  en los EEUU, donde estudios demuestran que la vivienda se revaloriza en aquellos barrios con colegios públicos de prestigio: así, quienes se pueden permitir la vivienda, reciben de paso la subvención para escolarizar a sus hijos de quien no se la puede permitir.

El caso es que hay una cuestión candente: ¿preferimos la vivienda en el centro, o el colegio en el centro? La respuesta no es obvia, pero lo que es claro es que en la actualidad no hay elección, ningún colegio parece que vaya a transformarse en viviendas en respuesta a su gran subida de precio.

Por no prolongar demasiado el paseo, lo cerraré con otro inmueble, no tan grande como el colegio, pero con un rótulo a la entrada indicando que son oficinas de una u otra entidad gubernamental, sea Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento. La mayoría de las empresas privadas no han tenido empacho en sacar sus oficinas a la periferia para evitar los altos costes de permanecer en el centro de Madrid.

Pero ni un organismo de la Administración ha hecho tal. Muy al contrario, ocupan los edificios abandonados por las empresas privadas. Si aquellos organismos siguieran los mismos criterios de gestión que estas, habría numerosos inmuebles vacíos en el centro de Madrid que se podrían dedicar fácilmente a viviendas, el stock de estas aumentaría considerablemente, y el precio disminuiría. Basta imaginar el mamotreto de Nuevos Ministerios transformado en urbanizaciones para hacerse una idea de qué hablo.

Como las Administraciones Públicas no se guían por criterios de mercado, esto es, no utilizan sus recursos para satisfacer las necesidades de la gente, es evidente que nada de esto va a pasar. Pero echar la culpa del problema de la vivienda a los especuladores y los fondos de inversión, cuando el Estado tiene estos inmuebles fuera del mercado, es como cuando sancionan a las gasolineras por coludir en dos céntimos de euro por litro, sabiendo que el Estado se lleva 50 céntimos: si quieres que baje el precio, baja el impuesto un poquito, hombre.

Llego al final de mi paseo con una conclusión quizá inesperada: El problema de la vivienda en Madrid no es por falta de capacidad inmobiliaria, sino porque el uso de esta capacidad NO se hace en coherencia con la valoración de la sociedad. Si los locales comerciales o los colegios privados no se reciclan en viviendas es simple y posiblemente porque hay obstáculos regulatorios que lo impiden. Pregunten a algún abogado inmobiliario si quieren detalles, que soy solo economista y mi análisis no llega a tanto. Y si hay enormes inmuebles dedicados a cobijar funcionarios en horario de mañana (y eso si no están teletrabajando), en vez de a alojar familias, es porque los Estados no se rigen por lo que demanda el mercado sino por sus finalidades políticas.

Resumiendo, si hay problemas de vivienda en Madrid, las causas tienen mucho más que ver con las acciones de nuestros funcionarios y políticos que con las de especuladores, extranjeros y AirBnBs. ¿Sorpresa?

Author: Fernando Herrera