Las dos realidades que influyen la Ley de Vivienda

Vivimos en un mundo de dos realidades entrelazadas.

Una se rige por las leyes de la economía, con la oferta y la demanda como principales factores explicativos. ¿Qué explica la disparada de los alquileres y, en comparación, el estancamiento de los salarios de quienes buscan alquilar? Para un economista, esto representa un desequilibrio de mercado. No debería persistir a largo plazo, porque unos alquileres inusualmente altos incentivarían a los empresarios y a las personas de espíritu emprendedor a construir viviendas, alquilarlas y obtener beneficios inusualmente elevados.

Sabemos que estos incentivos existen. Artistas famosos y ricos como Pedro Almodóvar y Gran Wyoming alquilan, según se dice, multiples pisos cada uno, mientras que políticos bien remunerados, entre ellos la ministra de Vivienda, alquilan, según se dice, tres y  en concepto de arrendamiento, percibió 5.130 euros anuales en el ejercicio de 2022.

Así pues, la búsqueda de beneficio por parte de personas adineradas (o de quienes asumen riesgos y piden préstamos para comprar pisos con fines de alquiler) ayudaría, en principio, a resolver el problema. Si suficientes personas actúan con la misma racionalidad que los altos cargos politicos y los artistas famosos, y se dan cuenta de que comprar pisos para alquilarlos es una estrategia de inversión segura y rentable, entrarían en el mercado adquiriendo propiedades para alquiler en lugar de dejar sus ahorros en cuentas bancarias o invertirlos en acciones.

Los inversores que buscan beneficio asegurarían el equilibrio a largo plazo de los precios del alquiler mediante procesos cíclicos de infrainversión y sobreinversión.

La fase de infra-inversión se produce cuando no hay suficientes pisos disponibles para alquilar. Como la demanda supera a la oferta, los precios del alquiler suben. Las oportunidades de beneficio resultantes estimulan nuevas inversiones en el mercado del alquiler.

La fase de sobre-inversión surge cuando, como consecuencia de las compras de inversores, hay demasiados pisos disponibles para alquilar. Los propietarios compiten entonces entre sí para atraer inquilinos bajando los alquileres. A medida que los precios caen, la rentabilidad deja de justificar la continuidad de la inversión, y algunos propietarios dejan de alquilar sus pisos, los venden y redirigen su capital hacia oportunidades de inversión más rentables.

Este proceso devuelve finalmente el mercado a la fase de infrainversión, en la que no hay suficientes pisos disponibles para alquilar. Como la demanda vuelve a superar a la oferta, los precios del alquiler suben, lo que crea nuevas oportunidades de beneficio que estimulan nuevas inversiones en el mercado del alquiler. Así, el ciclo vuelve a empezar. Este ciclo recurrente conduciría a un equilibrio a largo plazo entre la demanda y la oferta, y garantizaría que precios y salarios estén en equilibrio, pese a algunas fluctuaciones.

Cabe señalar que estas fluctuaciones serían probablemente menos dramáticas que las observadas en la situación actual, en la que los precios del alquiler han aumentado un 50 %, mientras los salarios solo con 28% durante el los últimos años, porque el mercado está limitado en su capacidad para corregir este enorme desequilibrio.

El desequilibrio actual es el resultado de la intervención política. Pedro Sánchez prometió en su campana electoral en 2016 a construir 180.000 viviendas sociales. Sin embargo, en lugar de construir viviendas, su Gobierno introdujo regulaciones legales que penalizan a los propietarios. La intervención política ha bloqueado los mecanismos correctores del mercado, convirtiendo la inversión en pisos para alquiler en un negocio arriesgado.

Los principales motores del mundo político son los políticos, del mismo modo que los empresarios lo son del mundo económico. Sin embargo, los empresarios y las personas de espíritu emprendedor buscan oportunidades de inversión prometedoras, normalmente movidos por el afán de lucro y guiados por las señales de los precios. Sus decisiones de inversión pueden estar influidas por una visión social más amplia o por convicciones políticas o comunitarias, pero si quieren evitar perder rápidamente su patrimonio, deben prestar atención a los movimientos de los precios y asegurar la rentabilidad de sus inversiones.

Los políticos no son empresarios económicos. Actúan principalmente en función de sus visiónes de una sociedad ideal, de sus creencias sobre cuáles son los mejores resultados sociales para la comunidad a la que aspiran a representar o dicen representar, y sus objetivo político primordial de alcanzar o conservar el poder.

Muchos políticos, especialmente los que han estudiado Economía en la universidad, como Pedro Sánchez, conocen perfectamente las reglas que rigen el mundo económico. Pero sus principales recompensas son el poder político y la posibilidad de implementar su propia visión. Por eso, en sus afán por alcanzar o conservar el poder, pueden estar dispuestos a desatender las consideraciones económicas.

España está gobernada por un partido socialista radicalizado en coalición con la extrema izquierda.

Desconfían profundamente de los «mercados», los «capitalistas» y los «especuladores», o incluso los odian, y creen que el Estado podría, en principio, abordar los problemas de vivienda de manera más eficaz, armoniosa y humana que los mercados, con sus ciclos y con participantes motivados principalmente por el beneficio. Por desgracia para el gobierno actual, el Estado español está tan endeudado que, al parecer, no hay margen fiscal para un ambicioso programa de construcción de viviendas financiado por el Estado sin recortar otros gastos. No es de extrañar, por tanto, que, a pesar de sus promesas electorales, una vez en el poder, Sánchez no construyera cientos de miles de pisos para corregir el desequilibrio del mercado de la vivienda.

Pero tienen que demostrar que están haciendo algo para aliviar el desequilibrio. Movidos por su hostilidad hacia los «mercados» y los «capitalistas», han optado por culpar a los «especuladores». Esto no es solo una cuestión de ideología o de visión política; también puede entenderse como una cuestión de cálculo político. Si los propietarios que alquilan representan solo el 5 % de los votantes, mientras que el 20 % de los votantes vive de alquiler, entonces, como estrategia electoral a corto plazo, apoyar a los inquilinos puede generar un mayor apoyo político. También pueden contar con el respaldo de una parte del público en general que, motivada por la solidaridad con los grupos vulnerables, apoya políticas gubernamentales perjudiciales para los propietarios sin considerar los efectos secundarios de esas políticas.

Un político cínico podría incluso apoyar sindicatos de inquilinos supuestamente independientes, dirigidos por activistas de izquierda, para que den voz a las preocupaciones de los inquilinos y respalden las políticas del Gobierno.

Un político aún más cínico podría pensar que un empeoramiento de la situación podría resultarle políticamente ventajoso. Un mercado del alquiler en deterioro puede generar mayor tensión e ira, así como una mayor demanda de que el Estado frene a los «especuladores» y castigue a los ricos.

La visión, junto con las esperanzas de obtener ganancias políticas a corto y largo plazo, puede llevar a los políticos a aplicar políticas que acaban perjudicando a quienes depositan su confianza en políticos que se presentan —o creen sinceramente ser— amigos del pueblo, de los pobres y de los vulnerables. Las experiencias de los países socialistas y de varios países latinoamericanos, como Venezuela y Argentina, han demostrado cómo unas políticas socialistas idealistas que rechazan los mercados y penalizan a los ricos y a las personas emprendedoras pueden conducir al desastre económico, a la escasez y a la pobreza, consecuencias contrarias a las esperanzas de quienes optaban a eludir las reglas del mercado.

Desde un punto de vista económico, la solución consiste en aliviar las trabas administrativas a la construcción de nuevos pisos y en restablecer los derechos de los propietarios, animando así a más personas adineradas a construir, comprar pisos y alquilarlos. Tradicionalmente, comprar pisos para alquilarlos ha sido una de las maneras más seguras de obtener una rentabilidad moderada.

Por otro lado, también es cierto que los mercados no siempre benefician a todos, especialmente a corto plazo, y pueden perjudicar en particular a quienes se encuentran en situación de vulnerabilidad. Pero vivimos en la era del Estado del bienestar, y los ciudadanos pagan en impuestos una parte sustancial de sus ingresos para financiar sistemas de bienestar diseñados para apoyar a las personas vulnerables. Por tanto, los políticos moderados de nuestro tiempo deberían disponer de más que suficientes instrumentos de política para ayudar a las personas vulnerables sin destruir los mecanismos de oferta y demanda del mercado de la vivienda.

Es malo para una nación que lleguen al poder quienes tienen una visión tan rígidamente contraria al mercado y una búsqueda tan intensa de ganancias políticas a corto plazo que acaban sacrificando a las mismas personas a las que dicen defender, al socavar el mecanismo del mercado.

Author: Andras Toth