Sobre el alquiler de vivienda

La escasez relativa de vivienda destinada al alquiler residencial y su corolario, altos precios, es hoy un problema candente en España. Sus causas son: a) Aumento de la demanda: afluencia de inmigrantes, trasvases internos de población (del campo a la ciudad), atomización de las familias, etc.[1] b) Estancamiento de la oferta por la existencia de malas leyes —urbanísticas, laborales, fiscales, de arrendamientos, etc.— y, en general, por una elevada inseguridad jurídica. La interferencia gubernamental sobre el mercado impide un ajuste dinámico de la oferta a la demanda, cuya inevitable consecuencia es la elevación del precio del alquiler. El gobierno, en lugar de agravar el problema con nuevas regulaciones, debería acometer una fuerte liberalización del mercado.

Las malas leyes

La primera es la Constitución, que establece el «derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada» (art. 47). Este falso derecho se interpreta positivamente en forma de reclamación frente a un tercero: el Estado; éste, a su vez, se siente legitimado para violar la propiedad privada, ya sea construyendo viviendas financiadas con impuestos (mal menor) o imponiendo restricciones y servidumbres a los arrendadores. El régimen de Franco hizo la primero y los gobiernos democráticos, lo segundo. Al fin y al cabo, es más fácil y económico gastar papel y tinta en decretos (B.O.E.) que fabricar viviendas.

La segunda ley mala es la de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), cuyo carácter «protector» (tuitivo) del inquilino, sitúa al arrendador en clara inferioridad legal. Esta ley es un conjunto de medidas lesivas del derecho de propiedad del arrendador. Por ejemplo, este último se ve forzado a prorrogar el contrato durante 5 años (7 si es empresa) mientras que el arrendatario puede resolverlo ab libitum. Otra agresión es fijar precios máximos —índices IPC o IRAV—[2] para las actualizaciones de la renta, situándolos 2,5 veces por debajo del precio de mercado. La tercera ley mala es la 12/2023, por el derecho a la vivienda: otra maraña legal que introduce la metáfora de las zonas «tensionadas»,[3] privilegia (el legislador dice «protege») a los deudores hipotecarios e interfiere los desahucios.

Por último, tenemos el aborto legal RDL 29/2026, que entró en vigor el pasado 8 de octubre, conocido popularmente como «decreto Maricarmen»: establece prórrogas forzosas extraordinarias (hasta 2 años) de alquileres, restricciones a los alquileres de temporada y más privilegios para evitar desahucios de personas «vulnerables»; en definitiva: el gobierno es caritativo con el bolsillo del arrendador.

La legislación laboral

Entra en la categoría «leyes malas» y es una causa indirecta del escaso aumento de la obra nueva. Los promotores y constructores no solo se enfrentan a la problemática general de costes laborales —incrementos del salario mínimo, absentismo laboral fraudulento—, sino también a la sectorial: primas elevadas del seguro de accidentes de trabajo, aportaciones forzosas a planes de pensiones laborales, costes de prevención de riesgos laborales y un coste salarial superior a la media industrial. Los constructores tienen dificultades para encontrar y retener mano de obra cualificada por lo que muchos han cerrado sus empresas o las han reducido para hacer obras menores, rehabilitación y reformas. 

La inseguridad jurídica

La legislación del alquiler no solo establece una explotación económica de los arrendadores, además incentiva que ciertos inquilinos (inquiokupas) cometan estafa en forma de impagos deliberados. Otros problemas que enfrenta el arrendador es la dificultad legal para resolver los contratos, cobrar las deudas, recuperar la posesión de la vivienda, la profusión de regulaciones, los impuestos, la variabilidad e imprevisibilidad de las leyes, etc. Todo ello reduce la oferta no solo del parque actual de viviendas, sino también la futura: «Los potenciales inversores dudan, porque advierten el peligro de que, más tarde, el poder público, ante cualquier nueva crisis, limite la renta a percibir, como hizo con las rentas antiguas» (Mises, 2011: 904).

Es lamentable que un arrendador haya dedicado 20 o 30 años de trabajo y ahorro para comprar una vivienda y que luego el Estado, en cualquier momento, destruya sus planes. Por último, la inseguridad jurídica aumenta los costes de transacción: pruebas documentales, investigaciones de solvencia, contratación de abogados, seguros, avales y notarios, etc.

Sobre los fondos buitre

Esta analogía biológica, a pesar de su cariz peyorativo, es en el fondo muy acertada: al igual que los buitres se comen la carroña que otros animales desdeñan, los fondos «buitre» son también excelentes limpiadores de la carroña inmobiliaria, a saber, compran inmuebles problemáticos que nadie se atreve a vaciar de precaristas, morosos y jetas (como la difunta Maricarmen). Estos fondos de inversión son especuladores muy beneficiosos para el mercado: asumen elevados riesgos, aportan liquidez al sistema y permiten que bancos y administraciones saneen sus balances.

La reacción del mercado

La teoría económica del intervencionismo predice con claridad que, frente a toda interferencia violenta de la vida mercantil, los individuos reaccionarán (dentro y fuera de la ley) para preservar su libertad y su propiedad. Ejemplos: a) Frente a las múltiples agresiones que sufre el arrendador, éste opta por: i) no alquilar su vivienda y mantenerla a su disposición o venderla; ii) endurecer las condiciones contractuales; iii) excluir a aquellos inquilinos menos solventes y a los que la ley pretende «proteger» (vulnerables); iv) pasar del alquiler residencial al vacacional; etc. b) Frente a la imposibilidad actualizar los precios (a nivel de mercado) durante 5 años (7, si es empresa), el arrendador: i) dejará deteriorar la vivienda hasta que el precio intervenido se aproxime al de mercado; ii) elegirá inquilinos transeúntes (i.e. turistas); iii) resolverá el contrato al 5º año y buscará un nuevo inquilino; iv) llegará con el inquilino a un acuerdo extralegal para fijar un precio de mercado; etc. c) Frente los privilegios de los arrendatarios actuales, los futuros tendrán mayores dificultades para encontrar vivienda (pan para hoy y hambre para mañana); d) Frente a la inseguridad jurídica y la pérdida remunerativa los inversores trasladarán su capital a otros negocios; e) En el caso a). ii) anterior: i) algunos candidatos (i.e. los menos solventes) mentirán y falsificarán documentos y los arrendadores deberán comprobar su veracidad. f) Ante la inevitable escalada de precios y la mala fe contractual habrá un mayor incumplimiento de contratos y, por consiguiente, una mayor litigiosidad. Como apreciamos, la cantidad de acciones, reacciones y contrarreacciones perversas que produce la regulación es proporcional a su amplitud e intensidad.

Descivilización

Hoy hemos visto que el Estado expropia (violentamente) la riqueza de los arrendadores y la transfiere a los arrendatarios, creando artificialmente dos grupos enemistados: perdedores y ganadores, respectivamente. El (mal llamado) Estado de bienestar y su «leyes de protección» conduce progresivamente a lo que Hans-Hermann Hoppe (2004: 55) llama «descivilización». Inexorablemente, la legislación del alquiler aumentará la preferencia temporal de los individuos. Por el lado de la demanda, habrá más parásitos, precaristas, vagos, jetas, imprevisores, morosos y «vulnerables» oficiales; por el lado de la oferta: habrá menor ahorro e inversión, una parte del capital se consumirá y la otra se trasladará a otros negocios.

Soluciones a corto y medio plazo

Si el gobierno desea, tal y como afirma, una reducción, a corto plazo, del precio del alquiler debería hacer dos cosas: a) Derogar ipso facto toda la legislación sobre arrendamientos urbanos y respetar la irrestricta libertad contractual de las partes; y b) Mejorar el sistema judicial para hacer cumplir lo pactado: pacta sunt servanda. Hecho esto, millones de viviendas vacías saldrán al mercado haciendo bajar los precios. Las soluciones a medio plazo pasan por la construcción de obra nueva; para ello, las autoridades deben desregular el mercado urbanístico (suelo, edificación), derogar toda la legislación laboral y bajar impuestos de forma general. Hecho esto, veremos el horizonte plagado de grúas y las nuevas viviendas también se contarán por millones.

A grandes males, grandes remedios. Los políticos saben bien que lo único que puede aumentar la oferta es la desregulación, y si no lo hacen es por prejuicios ideológicos, por interés electoral (hay más votos del lado de los inquilinos) o porque desean exacerbar el problema de la vivienda y provocar un estallido social que les permita seguir avanzando en su agenda marxista.

Bibliografía

Hoppe, H. (2004). Monarquía, democracia y orden natural. Madrid: Ed. Gondo.

Mises, L. (2011). La acción humana. Madrid: Unión Editorial.

[1] En España, en la última década, la población de derecho ha crecido 6,45%: de 46,5 a 49,5 millones.

[2] Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda, fijado por el I.N.E.

[3] La subida de los precios en el libre mercado no provoca tensión alguna. Es precisamente el gobierno quien «tensiona» los precios del alquiler al restringir la oferta de vivienda.

Author: José Hernández Cabrera