¿Qué fue del alquiler?

Cabe esperar una contracción de la oferta de vivienda de alquiler y un encarecimiento de las rentas y garantías que propondrán los arrendadores para celebrar el contrato.

La reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por el Real Decreto Ley 21/2018, devuelve al mercado de alquiler de vivienda español a una situación muy similar a la existente antes de la promulgación del Real Decreto Ley 2/1985 de Medidas de Política Económica, que pasaría a la historia como “Decreto Boyer”[i].

Ya se sabe que una pasmosa mezcla de estulticia, temeridad y picardía demagógica informan la acción del Gobierno actual, pero para inmunizarse de sus “telediarios” y notas de prensa del tipo del Gran Hermano de George Orwell en “1984”, donde se reescribe la historia a capricho de la conveniencia del momento, merece la pena recordar la exposición de motivos de esa disposición frente a las banalidades y manipulaciones de la más reciente.

En efecto, en el marco de una progresiva liberalización económica ampliamente compartida por los socialdemócratas de la época ante la inminente adhesión de España a las comunidades europeas, y con vistas en la modernización de un país sometido a un asfixiante intervencionismo económico durante el franquismo -tan solo paliado por una baja fiscalidad- el ministro citado llegó hasta el máximo que probablemente le permitieron sus correligionarios del PSOE. 

La supresión de la prórroga forzosa (entonces prevista en el artículo 57 LAU) de los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio para sustituirla por “la duración que libremente estipulen las partes contratantes“, marcó un hito que revitalizó el mercado inmobiliario, pese a su irretroactividad estricta.

Con particular tino se aducía que en un mercado sometido a la prórroga forzosa para el arrendador “los alquileres iniciales se fijan en unos altos niveles como consecuencia de que el propietario, al contratar, tiene presente la eventual indemnización que debe pagar al arrendatario para que acepte la rescisión del contrato”. Dando por descontado que aumentaría la oferta de viviendas de alquiler con tal medida, esta flexibilidad en la determinación del término del contrato “reducirá la presión al alza de los alquileres con beneficio para el propietario y para el arrendatario, lo que permitirá satisfacer las necesidades de vivienda a una generación de jóvenes que, debido a la situación de bajo crecimiento económico, tienen dificultades para adquirir una vivienda, y además una mayor movilidad geográfica de los recursos humanos, lo cual va a facilitar los procesos de ajuste sectorial que todavía deben producirse en la economía española”.

Es cierto que el decreto Boyer nació limitado, dado que se aplicó tan solo a los contratos posteriores a su promulgación y que el mismo presidente del Gobierno que apadrinó ese inusual aldabonazo se cuidó de promover una contrarreforma mediante una ley de nueva planta del año 1994, que, básicamente, supuso retomar la prórroga legal forzosa del contrato de alquiler de vivienda para el arrendador durante un período de cinco años y un régimen transitorio de veinte años para la actualización de las rentas congeladas por los sucesivos decretos dictados durante el franquismo[ii]. Tampoco cabe olvidar que la siguiente intervención en este mercado tan regulado, mediante la Ley 4/2013, promovida por el Gobierno anterior, continuó por esa senda, aunque reduciendo la prórroga forzosa legal a una duración de tres años y bendiciendo el intervencionismo autonómico en los arrendamientos de vivienda de temporada -so capa de sus competencias en materia turística- que hasta ese entonces todo el mundo entendía sometidos al régimen de libertad de pactos del Código Civil.

Sin embargo, la regulación recién promulgada, invocando como siempre la protección de los inquilinos, además de establecer una prórroga forzosa de cinco años (nuevo art. 9 LAU) para los contratos de arrendamiento de vivienda -y siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica[iii]– añade una prolongación de tres años (art. 10) si ninguna de las partes notificara a la otra su voluntad de extinguir el contrato con una anticipación de treinta días. Obliga a los contratantes a exigir y prestar fianza por una cantidad máxima equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y dos en locales de negocio (art. 36) y prohíbe su revalorización durante el período de vigencia del contrato. Se establece como método por defecto de la revisión anual de la renta, el índice de garantía de la competitividad. Paralelamente, se introducen normas procesales en la Ley de Enjuiciamiento Civil que imponen al arrendador la insólita obligación de informar al inquilino, al requerirle de pago, de la existencia de servicios sociales que pueden apreciar su situación de “vulnerabilidad” y se sanciona el incumplimiento con un período de espera en el lanzamiento derivado de un desahucio por falta de pago o extinción del contrato por vencimiento de término.

En definitiva, como sin duda sostendrían los inspiradores del decreto Boyer que impulsaron la libertad de pactos en los arrendamientos para incentivar la construcción de vivienda destinada a este uso, con la nueva regulación arrendaticia cabe esperar una contracción de la oferta de vivienda de alquiler, seguido de un encarecimiento de las rentas iniciales, así como de las garantías de pago que propondrán los arrendadores para celebrar el contrato. Otra hazaña a sumar en el haber del Gobierno de Pedro Sánchez Pérez-Castejón.