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Cneo Pompeyo Magno

Navigare necesse est proclamó Cneo Pompeyo Magno, uno de los más grandes generales de la Roma antigua. En nuestro mundo, lo que se ha convertido en una opción necesaria es alquilar una vivienda. Millones de estudiantes y trabajadores se desplazan entre pueblos y ciudades, buscando alojamiento para periodos más o menos largos. Normalmente no tienen intención de comprar una vivienda en el mismo municipio y comprometerse a vivir en él de por vida. Alquilar una es especialmente necesario para los inmigrantes, los empleados y familias con salarios bajos que no disponen de patrimonio o de ingresos suficientes como para permitirse comprar una vivienda.

Inversión inmobiliaria

Para un propietario, alquilar un piso es una inversión relativamente segura, aunque con una tasa de beneficio relativamente baja. Normalmente, se puede esperar un 4-5% de beneficio sobre el valor de la vivienda alquilada. No es especialmente alto, pero, a su vez, ofrece un rendimiento relativamente seguro del dinero invertido. No es casualidad que los fondos de pensiones y de salud fueran los mayores constructores y operadores de viviendas de alquiler antes de la llegada de la seguridad social pública. Inversión segura, beneficio seguro.

La posibilidad de comprar pisos para alquilar es una inversión especialmente buena para las personas de clase media que suelen buscar una inversión sólida y con cierta seguridad. Son los pequeños inversores que invierten sus ahorros en comprar para alquilar uno o varios pisos. La necesidad de una inversión segura es especialmente acuciante hoy en día, cuando los bancos centrales fijan los tipos bancarios muy por debajo de la inflación y los depósitos en bancos pierden valor por el alto nivel de inflación.

Neutralidad ante el problema del alquiler

Además, quienes invierten en vivienda para alquilar están realizando una inversión socialmente útil. Indirectamente, ayudan a aumentar el parque de viviendas del país y aseguran que habrá suficientes pisos para satisfacer la demanda de vivienda. Invirtiendo en vivienda, crean puestos de trabajo en la industria de la construcción y en las industrias al servicio de la vivienda. Además, los inversores también contribuyen con sus impuestos a las arcas del Estado, una importante contribución en un país con deuda de más de 110% del PIB.

Cualquier gobierno con común sentido debería ser neutral en la cuestión del alquiler y debería dejar que el mercado solucionara los problemas del alquiler como norma principal, dentro del marco del Código Civil. ¿Qué significa la neutralidad en el caso del alquiler? ¿Cómo debe obrar un gobierno con sentido común?

Lo primero es no imponer impuestos adicionales sobre los ingresos derivados del alquiler de viviendas, porque la consecuencia de los impuestos adicionales sobre los ingresos del alquiler será un aumento de los precios de los alquileres. El motivo es que los arrendadores quieren que su rentabilidad sea lo suficientemente alta. Los alquileres más altos impedirán que los ciudadanos más pobres tengan opciones para alquilar viviendas.

Hacer cumplir las normas

Hacer cumplir las normas del derecho civil en materia de alquiler. No hay necesidad de ninguna regulación especial más allá de los límites establecidos en el derecho civil al respecto de contrato. El juicioso interés propio de las partes contratantes basta para garantizar su propio interés en sus contratos dentro de los límites establecidos por las reglas generales.

Aun así, si un gobierno siente la necesidad de limitar la libertad contractual de las partes, la regulación debería afectar por igual al arrendador y al arrendatario. Si la regulación perjudica demasiado a los dueños de los pisos, la consecuencia es que aumenta su riesgo, lo que tendrá un impacto negativo en la inversión y también provocará un aumento de los precios de los alquileres, ya que los propietarios subirán los precios para afrontar riesgos más altos. Por lo tanto, la regulación que tiene como objetivo defender a los arrendatarios, finalmente les perjudica, puesto que deben pagar el recargo que la inseguridad causada por la regulación produce.

Seguridad

Garantizar la rápida actuación de la ley en caso de incumplimiento del contrato, ya que, si las partes se encuentran desprotegidas, la consecuencia inmediata será la subida de los precios de alquiler.

Si el gobierno no garantiza a los propietarios el cumplimiento de la ley, supone un riesgo para quienes ponen sus pisos en el mercado. Su respuesta para compensar su inseguridad será pedir precios cada vez más altos o abstenerse de invertir en el mercado de la vivienda, lo que agrava el problema social y penaliza a los quien buscan alquiler.

Por último, el gobierno debería mantener la seguridad de los derechos de propiedad y aplicar tanto la legislación civil como la penal contra quienes infrinjan los derechos de propiedad del propietario y causen daños por la infracción.

Mayor oferta

Si el gobierno dejara la cuestión del alquiler en manos de la regulación del mercado y asegurara el cumplimiento de la ley, la plaga de la escasez de alquileres y la escalada de subida de precios de los mismos se frenaría. Habría más competitividad entre inversores que pueden invertir el dinero lo que rebajaría los precios del alquiler. Hay que añadir, que cuantos más alquileres hubiera en el mercado, mayor sería la variedad de viviendas disponibles, desde pisos pequeños baratos y modestamente amueblados, hasta casas de lujo que satisfarían la demanda de todo tipo de clientes.

Una política gubernamental neutral de este tipo es la mejor para garantizar que tanto los inversores, que buscan un beneficio fiable, como los que buscan alquilar un piso estén bien atendidos por el mercado.  Una política gubernamental de este tipo tendría un efecto positivo adicional al propiciar la inversión en viviendas de alquiler. En consecuencia, aumentará la riqueza inmobiliaria de la nación y se crearán puestos de trabajo en los sectores relacionados con la vivienda y su habitabilidad.

Una política gubernamental neutral de este tipo puede ir acompañada de la utilización del presupuesto del Estado del bienestar, como es habitual en nuestro mundo moderno, para ayudar a los más desfavorecidos, que no tienen ingresos suficientes como los parados, los inmigrantes recién llegados, o las familias con problemas.

La peor solución

La peor solución para el gobierno sería modificar penalizar unilateralmente a los propietarios de viviendas de alquiler y poner toda la carga y la responsabilidad sobre ellos, sin garantizar que sus intereses están protegidos de manera justa. Esta es una política gubernamental barata, ya que en lugar de utilizar el cofre del estado de bienestar quiere resolver el problema social de los altos alquileres a expensas de los inversores que arriesgan su inversión en el mercado de la vivienda.

Se trata de una política gubernamental que puede obtener cierto apoyo electoral ya que es fácil manipular a la opinión pública suscitando el odio contra los supuestos especuladores y alegando que el gobierno solo se mueve por solidaridad. Sin embargo, tal política está condenada a ser contraproducente porque perjudica sobre todo a quienes quieren alquilar una casa lo más barata posible y a quienes quieren una inversión segura ofreciendo pisos en alquiler. Tal política unilateral está condenada al fracaso ya que los riesgos que tiene que asumir el arrendador aumentan considerablemente.

Tres opciones

Los propietarios, ante la posible indefensión ante la ley para hacer valer sus derechos de propiedad frente a un inquilino por incumplimiento de contrato o impago tienen tres opciones:

1) Exigir, en general, una renta más alta para cubrir los riesgos.

2) Decidir si se alquila o no un piso en función del perfil de riesgo.

3) Retirarse del mercado del alquiler e invertir su dinero en otra parte de la economía.

El resultado tal política es un menor número de pisos de alquiler disponibles en el mercado, alquileres más altos y tensiones sociales.

El milagro del abastecimiento no es milagroso

En una famosa videoconferencia, Israel Kirzner, uno de los más grandes economistas estadounidenses, se preguntaba cómo es posible abastecer de alimentos sin ningún problema a una ciudad tan grande como París, con sus millones de habitantes. La respuesta es sencilla: el interés por el beneficio y la competencia entre productores y comerciantes en el mercado crean una abundante oferta de alimentos, tiendas y restaurantes.

Lo contrario del abundante suministro de alimentos por el mercado es la escasez de alimentos de la economía socialista planificada. En las economías socialistas planificadas, el Estado se había hecho cargo de la organización del suministro, expulsando a los campesinos y comerciantes especuladores del mercado. El resultado fue una continua escasez de alimentos, en el peor de los casos el Holodomor en Ucrania, o el hambre en China, que mató a millones de personas. Tampoco la política estatal populista de Venezuela es un buen ejemplo.

Ley de vivienda

Los ciudadanos venezolanos, con las más grandes reservas de petróleo del mundo, deberían ser más ricos que los noruegos. Son más pobres, con los supermercados vacíos, porque el gobierno venezolano libra una guerra contra los «especuladores» e intenta organizar el suministro de alimentos por sí mismo.

España va en la dirección equivocada con la reciente legislación sobre el mercado del alquiler. Esta nueva legislación unilateral desalienta la inversión privada en el mercado de la vivienda. Además, el Estado español tiene unos de los niveles de deuda más altos de Europa, por lo que es poco probable que pueda sustituir a los inversores privados que faltan y a las ofertas privadas de pisos en alquiler.