Si incentivamos los cuellos de botella, seguiremos de ciclo excesivo a ciclo depresivo sin atender los problemas de largo plazo.
Next to bombing, rent control seems to be the most efficient technique to destroy a city, Assar Lindbeck
La vivienda siempre funciona como un arma perfecta para justificar el control político. Ante cambios generados por la intervención, se introduce el miedo y con él los votos y la carta blanca para intervenir más.
¡Suben los alquileres! Oportunidad para intervenir más. Según el portal Idealista, el precio del alquiler ha recuperado los niveles previos a la crisis en 6 capitales de provincia: Barcelona, Las Palmas de Gran Canaria, Palma, Madrid, San Sebastián y Girona.
Lo más fácil es usar la demagogia y acudir al “enemigo externo” que permita desviar la atención. Primero fueron las plataformas de alquiler turístico, a pesar de que suponen menos del 2% del mercado. Empresas como Airbnb, que en agosto de 2017 tenía 13.000 pisos ofertados en Madrid de un total de 622.000 viviendas en régimen de alquiler según el INE, es decir, una cuota de las viviendas de alquiler en Madrid del 2%.
Luego vino el ataque a las socimi, empresas que tienen menos del 20% de sus activos en el segmento residencial, y mucho menos en alquiler.
Ahora deciden acudir a una medida que ha demostrado su fracaso allá donde se ha impuesto: imponer un precio máximo al alquiler.
En Berlín, los alquileres subían históricamente a una media de 1-2% anual. Al gobierno se le ocurrió la idea de poner “freno al alquiler”. Desde entonces, en dos años, han subido un 10%.
Los ejemplos de políticas de control de precios desde Estados Unidos a Irlanda son elocuentes. En cuanto se imponen controles, suben los precios.
Todos entendemos que imponer precios máximos destruye la oferta potencial y, con ello, la disponibilidad de productos. Los precios impuestos consiguen lo contrario de lo que buscan. Se disparan porque se ahoga la cantidad y la calidad de la oferta.
En el más benigno de los casos, el coste burocrático y administrativo no compensa y los efectos negativos de mayor intervención empeoran la situación para los inquilinos (Edgar O. Olsen).
Debemos entender que existen efectos por parte de la demanda y la oferta que llevan a los políticos a asumir que los precios de los alquileres suben “demasiado”.
Desde el punto de vista de la demanda, la recuperación económica, precios relativamente atractivos con respecto a otros países, alta liquidez, y tipos bajos alientan la llegada de nuevos compradores y atraen más demanda en el mercado de compra de vivienda. Esto provoca un incremento en su precio que migra demanda hacia el mercado de alquiler. En 2017 el precio de la vivienda se encareció un 4,3%, según el informe de Sociedad de Tasación. El mayor incremento desde 2007. Esto provoca un incremento adicional de la demanda de alquiler, que supera a la oferta.
Si a una presión al alza en el precio de la vivienda por fundamentales le añadimos el coste político en forma de impuestos, el efecto migración hacia el mercado de alquiler se dispara. El coste de adquirir una vivienda podría reducirse un 30% si elimináramos la imposición directa asociada a ella, según José Manuel Galindo, presidente de la patronal APCE.
Pero aún hay más. El mayor beneficiario de la subida de los precios del mercado inmobiliario es Hacienda.
La recaudación en impuestos vinculados a la compraventa y la transmisión de viviendas se ha disparado un 71% desde el mínimo de la crisis. Las comunidades autónomas recaudan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentales (AJD), que suponen casi 8.000 millones de euros. Solo en 2018 esa recaudación sube más de un 15% en los primeros meses del año.
Otro gravamen que afecta directamente al alquiler es el impuesto sobre el patrimonio. Un impuesto que se suprimió en enero del 2008, para volver a ser aprobado con carácter “temporal”, para los años 2011 y 2012. Un carácter “temporal” que, además de perdurar hasta el día de hoy, supone una recaudación superior a los 1.000 millones de euros. Y, por supuesto el IBI, que comentaremos más adelante.
Además está la subida del IVA, tanto para adquisición de vivienda libre como para la rehabilitación.
Y no olvidemos que después, de la vida, llega el Impuesto de Sucesiones. Tras años de pagar impuestos, el “impuesto a la muerte” se encarga de lo que quede.
Por otra parte, los políticos raramente plantean soluciones que mejoren la oferta. ¿Por qué? Si varios propietarios abusasen de su condición y la oferta fuera abundante, esos propietarios no encontrarían inquilinos o se irían. Sin embargo, desde el poder político es mucho menos costoso culpar al malvado propietario que aumentar la oferta para que mejore el acceso a la vivienda. Esa supuesta codicia del propietario se soluciona poniendo más vivienda de calidad en el mercado. No tiene por qué ser solo privada. La colaboración público-privada ha demostrado funcionar a la hora de mejorar el acceso a nueva vivienda a rentas bajas.
¿Cómo es que no lo hacen ahora? Hay varias explicaciones, y una muy importante es el miedo al coste político.
El efecto “memoria de la burbuja”. Muchos ayuntamientos están amedrentados por los excesos de la pasada burbuja inmobiliaria y temen sufrir coste político si dan permisos o licencias de construcción. Tras un exceso durante la burbuja, ahora se da el caso contrario. Un exceso de celo y un miedo a que el ayuntamiento o líder local sean acusados de “alentar el ladrillo”. Se reduce la oferta.
Adicionalmente, la legislación se ha hecho incrementalmente desfavorable al propietario. Se permite la ocupación, se pasan meses sin cobrar y sin soluciones… Muchos propietarios deciden no poner en alquiler una vivienda que esperan dejar a sus hijos o familiares porque el riesgo no merece la pena. Se restringe parte de la oferta.
Si además el suministrador de suelo es un ayuntamiento cuya principal fuente de lucro fiscal es el suelo y la vivienda, y con ello recaude más por IBI y otros impuestos, entonces se limita aún más la oferta. Sólo en Madrid, el precio unitario por licencia de construcción se ha incrementado un 7,8% en los últimos ocho años.
Como explica el experto José Luis Ruiz Bartolomé, autor de “Adiós Ladrillo, Adiós” (Libros Libres, 2010), “sin suelo no hay vivienda y sin vivienda, el precio sube”.
Y no crean que lo hacen por maldad, sino porque no tienen más o mejor información sobre la demanda efectiva.
Tanto las administraciones como las empresas constructoras son pro-cíclicas, no anti cíclicas. Nos animamos cuando sube el precio, en vez de buscar alternativas de inversión en nueva vivienda cuando bajan, con vistas al largo plazo.
Las comunidades autónomas y ayuntamientos ganan con la subida de los precios y pierden poco con la bajada –porque suben tipos y cambian el cálculo- generando mayores ingresos fiscales en toda la cadena que va desde la concesión a la venta, posesión y herencia de un inmueble. Subida del IVA, aumento del IBI, eliminación de coeficientes reductores, etc.
No son solo esos impuestos, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha llevado a que aumente la recaudación durante la bajada de los pisos y también con la subida. ¿Cómo? Subiendo los valores catastrales y los tipos.
Tomemos como ejemplo Madrid: durante el período 2000-2017, el número de inmuebles que han tributado por IBI se han incrementado un 12,3%, mientras la recaudación por IBI se ha duplicado. El recibo anual medio por vivienda se ha incrementado un 83%.
Adicionalmente, los impuestos asociados al sector construcción se pagan por unas rentabilidades positivas sin ajustar a la inflación -la aplicación de los denominados coeficientes de corrección monetaria-.
Esa fiscalidad de toda la cadena de valor de la vivienda también supone un desincentivo a la mejora de la oferta. En periodos de recesión, se intenta limitar al máximo para que se recuperen los ingresos fiscales, y eso genera un cuello de botella que dispara los precios cuando se recupera la economía. Para las empresas constructoras y promotoras hace que los costes sean inasumibles para mantener ventas, en periodos recesivos en un sector tan cíclico.
Se trata de la trampa de lo que se llama “activos cautivos”. Existe toda una cadena de problemas que terminan limitando la oferta y penalizan tanto al propietario como, posteriormente, al inquilino.
No es un problema de Madrid o España. Es común a muchas ciudades y países del mundo.
Si es usted inquilino –o propietario-, lo último que necesita, por lo tanto, es más “apoyo” político. Son las administraciones las primeras que sufren la dificultad de facilitar la mejora y calidad de la oferta –por el miedo a ser tildados de “defensores del ladrillo”- y a la vez intentan evitar que bajen los ingresos fiscales si la oferta es demasiado alta.
En realidad los recelos que unos agentes económicos y otros tienen en el tema de la vivienda se resumen en un problema fundamental: No tenemos un mercado abierto y una planificación no partidista donde se adecúe la oferta y la demanda con una perspectiva de largo plazo, y donde se lleve a cabo colaboración público-privada para acometer los retos de vivienda desde la perspectiva del ciudadano, para facilitar que sea accesible y de calidad.
Si incentivamos los cuellos de botella, seguiremos de ciclo excesivo a ciclo depresivo sin atender los problemas de largo plazo.
