Rebajas fiscales para favorecer el acceso de los jóvenes a la vivienda

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales obstáculos para la emancipación de los jóvenes españoles. Los elevados precios inmobiliarios, la pérdida de poder adquisitivo, la escasez de nuevas construcciones y la carga fiscal asociada a la compraventa dificultan que las nuevas generaciones puedan abandonar el hogar familiar y acceder a una vivienda en propiedad.

Así lo pone de manifiesto el nuevo informe «Fiscalidad y acceso a la primera vivienda en España», elaborado por Diego Sánchez de la Cruz, Iván Campuzano Hurtado y Andrés Ureña Rodríguez para el Instituto Juan de Mariana (IJM). El estudio analiza las principales barreras económicas y regulatorias que afrontan los compradores jóvenes y plantea una combinación de rebajas fiscales y reformas liberalizadoras para facilitar su acceso al mercado inmobiliario.

El 67% de los jóvenes españoles sigue viviendo con sus padres

España presenta una de las situaciones más preocupantes de Europa en materia de emancipación juvenil. La edad media a la que los jóvenes abandonan el hogar familiar alcanza los 30 años, frente a los 26,2 años de la Unión Europea. Esta diferencia de casi cuatro años refleja las crecientes dificultades para acceder a una vivienda independiente.

Los datos resultan especialmente reveladores al analizar la convivencia con los progenitores. El 67,1% de los españoles de entre 18 y 34 años continúa viviendo con alguno de sus padres, mientras que, entre los jóvenes de 26 a 34 años, el porcentaje sigue siendo del 44,3%. Además, de quienes permanecen en el hogar familiar en este último grupo de edad, el 47,3% reconoce que no puede permitirse comprar ni alquilar una vivienda. Estas cifras evidencian que la emancipación tardía no responde únicamente a preferencias personales, sino también a unas condiciones económicas que dificultan la independencia residencial.

La vivienda se encarece mucho más que los salarios

El informe documenta una creciente desconexión entre los ingresos de los trabajadores y el precio de la vivienda. Entre 2018 y 2024, el salario medio bruto anual aumentó un 23%, mientras que los precios inmobiliarios avanzaron un 34,6%. Al incorporar los datos de 2025, el encarecimiento acumulado de la vivienda desde 2018 alcanza el 51,7%. Además, durante el primer trimestre de 2026, los precios registraron una nueva subida interanual del 12,9%.

La perspectiva histórica confirma que se trata de un problema estructural. Entre 1999 y 2024, el valor tasado medio de la vivienda libre aumentó un 136,1%, frente al incremento del 86,3% experimentado por el salario medio de los trabajadores jóvenes. Esta evolución ha ampliado considerablemente la distancia entre la capacidad económica de las nuevas generaciones y el coste de convertirse en propietarios. Actualmente, el precio de una vivienda equivale a 7,1 veces la renta neta anual de los hogares jóvenes que todavía no son propietarios.

Las consecuencias también se reflejan en la composición del mercado inmobiliario. En 2025, los compradores residentes de entre 18 y 35 años representaron apenas el 22,4% de las adquisiciones de vivienda, alrededor de veinte puntos porcentuales menos que en 2007. Mientras tanto, la edad media de los compradores residentes ha aumentado hasta los 46,8 años, poniendo de manifiesto las crecientes dificultades de las nuevas generaciones para incorporarse al mercado de la vivienda en propiedad.

Comprar una vivienda de 300.000 euros exige ahorrar previamente 90.000 euros

Una de las principales aportaciones del estudio consiste en cuantificar el impacto que tienen los impuestos sobre el ahorro necesario para adquirir una primera vivienda. El problema no afecta exclusivamente a quienes carecen de ingresos suficientes para afrontar una hipoteca. También perjudica a numerosos hogares jóvenes que, pese a contar con capacidad para pagar las cuotas mensuales, no disponen del patrimonio acumulado necesario para formalizar la compra.

El informe presenta un ejemplo ilustrativo de adquisición de una vivienda usada valorada en 300.000 euros, financiada mediante una hipoteca equivalente al 80% del precio. En estas condiciones, el comprador necesita reunir:

• 60.000 euros para afrontar la entrada, equivalente al 20% del precio.
• 24.000 euros para pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, suponiendo un tipo del 8%.
• 6.000 euros para cubrir otros gastos asociados a la operación, equivalentes al 2%.

En total, el comprador necesita disponer de 90.000 euros de ahorro previo, de los cuales 30.000 corresponden a impuestos y otros gastos. De esta forma, la fiscalidad aumenta considerablemente el esfuerzo económico necesario para acceder a una primera vivienda, convirtiéndose en una barrera adicional para la emancipación juvenil.

El IJM propone una rebaja fiscal de hasta 15.000 euros para la primera vivienda

Para reducir esta barrera, el Instituto Juan de Mariana plantea una rebaja de hasta cinco puntos porcentuales en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable a la adquisición de la primera vivienda, con un beneficio fiscal máximo de 15.000 euros. En el ejemplo de una vivienda usada de 300.000 euros, la aplicación de esta propuesta supondría reducir el tipo impositivo del 8% al 3%. El impuesto pasaría así de 24.000 a 9.000 euros y el ahorro previo necesario para comprar la vivienda caería de 90.000 a 75.000 euros.

El informe también contempla una alternativa más moderada, consistente en reducir el ITP en tres puntos porcentuales. En ese escenario, el comprador ahorraría 9.000 euros en impuestos y necesitaría disponer de 81.000 euros antes de formalizar la adquisición. Ambas propuestas persiguen un objetivo concreto: facilitar el acceso a la propiedad reduciendo el capital inicial que necesitan acumular los hogares jóvenes.

La rebaja fiscal equivale a casi tres años de ahorro de una familia joven

El impacto de esta propuesta resulta todavía más significativo cuando se traduce en tiempo de ahorro. Para un hogar joven con una renta neta anual aproximada de 42.254 euros y una tasa de ahorro del 12%, la reducción fiscal de 15.000 euros equivale a 2,96 años de ahorro, prácticamente tres años completos. Una rebaja de 9.000 euros representaría, por su parte, el equivalente a 1,78 años de ahorro.

La importancia de la medida aumenta para las familias con menor capacidad económica. Si un hogar solamente puede ahorrar el 5% de sus ingresos anuales, el beneficio fiscal de 15.000 euros equivale a más de siete años de ahorro. Por tanto, la reducción del ITP no solamente disminuye el coste de comprar una vivienda, sino que puede adelantar significativamente el momento en el que una familia reúne el capital inicial necesario para acceder a la propiedad.

España acumula un déficit de 750.000 viviendas

El Instituto Juan de Mariana advierte, sin embargo, de que las rebajas fiscales deben acompañarse necesariamente de reformas que permitan incrementar la construcción de viviendas. El desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la producción inmobiliaria es uno de los principales factores que explican la escalada de los precios.

Solamente en 2025, España registró aproximadamente 240.000 nuevos hogares, frente a unas 92.000 viviendas terminadas. Esto supone una diferencia cercana a 150.000 unidades en un único ejercicio. Según las estimaciones del Banco de España recogidas en el informe, el déficit acumulado entre la creación de hogares y la construcción de viviendas durante el periodo 2021-2025 alcanza ya las 750.000 unidades. Además, más de la mitad de este desequilibrio se concentra en seis grandes mercados: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.

La insuficiencia de nuevas construcciones presiona al alza los precios, intensifica la competencia entre compradores y dificulta especialmente el acceso de quienes disponen de menos ahorro acumulado. Por ello, el IJM considera que las políticas de vivienda deben actuar tanto sobre las barreras económicas de acceso como sobre los obstáculos regulatorios que restringen la oferta, evitando que los incentivos fiscales terminen absorbidos por nuevas subidas de precios.

Menos burocracia, más suelo disponible y mayor seguridad jurídica

El estudio subraya que una reducción de impuestos no bastaría para solucionar el problema de acceso a la vivienda si la oferta inmobiliaria continúa sometida a fuertes restricciones. Cuando la construcción no puede responder al crecimiento de la demanda, una parte de las ayudas o beneficios fiscales puede terminar trasladándose a los precios, reduciendo así su efectividad y beneficiando indirectamente a los vendedores.

Para evitarlo, el Instituto Juan de Mariana propone acompañar la reforma tributaria de una agenda de liberalización estructurada en tres grandes ámbitos:

1. Simplificación administrativa y urbanística. Reducir los plazos de tramitación, eliminar obstáculos burocráticos innecesarios y dotar de mayor previsibilidad a los procedimientos de autorización de nuevos proyectos residenciales.
2. Aumento de la capacidad residencial. Facilitar una mayor densificación urbana, impulsar la rehabilitación de inmuebles y simplificar los cambios de uso que permitan incorporar nuevas viviendas al mercado.
3. Refuerzo de la seguridad jurídica. Establecer un marco normativo estable y previsible que favorezca la participación de promotores, propietarios e inversores, facilitando la movilización de capital hacia la construcción y puesta a disposición de nuevas viviendas.

Estas reformas permitirían mejorar la capacidad de respuesta del sector inmobiliario, aumentar progresivamente la oferta y reducir las presiones que contribuyen al encarecimiento de los precios. De esta forma, las medidas fiscales destinadas a facilitar el acceso a la propiedad tendrían mayores posibilidades de traducirse en un beneficio efectivo para los compradores jóvenes.

Una estrategia integral para facilitar la emancipación y el acceso a la propiedad

El Instituto Juan de Mariana concluye que España necesita abordar simultáneamente dos problemas relacionados, pero diferentes: el elevado ahorro inicial que exige comprar una vivienda y la insuficiencia estructural de oferta residencial. La primera dificultad puede aliviarse mediante una reducción de la tributación asociada a la adquisición de la primera vivienda. La segunda requiere eliminar las barreras regulatorias que impiden construir suficientes inmuebles para atender el crecimiento de la población y la formación de nuevos hogares.

En este sentido, la propuesta del IJM combina una rebaja de hasta 15.000 euros en el ITP para compradores de primera vivienda con una agenda de liberalización urbanística y simplificación administrativa. El objetivo es que los jóvenes puedan acceder antes a la propiedad, sin que las ventajas fiscales terminen absorbidas por nuevas subidas de precios. En definitiva, facilitar la emancipación exige reducir los impuestos que penalizan el acceso a la primera vivienda y permitir que el mercado inmobiliario responda con una oferta suficiente a las necesidades de los hogares españoles.

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Author: juandemariana