El Proyecto de Ley posee infinidad de puntos oscuros, pero quizás el más preocupante es el cambio sustancial que sufren las valoraciones de suelo para supuestos expropiatorios. El criterio general que se viene utilizando para la valoración de inmuebles desde la Ley 6/98 es en función de su clasificación (urbano, urbanizable y no urbanizable). Sin embargo, este criterio es sustituido por el de en función de su situación básica en el nuevo Proyecto de Ley (situación de urbanizado o situación de no urbanizado). De este modo, y con este cambio, cuando el Estado realice expropiaciones poco importará cómo este clasificado el suelo en el Planeamiento General de los municipios y la expropiación se realizará atendiendo a su situación básica en el momento del expediente expropiatorio. Y es que se podrán expropiar suelos clasificados como urbanizables que no han iniciado su transformación como si de no urbanizables o rústicos se tratase (en situación de no urbanizado).
Si a esta modificación le sumamos los cambios de los mecanismos de valoración del suelo que se detallan en el título III de la futura Ley, nos encontraremos con unas expropiaciones cuyas indemnizaciones incumplen el concepto de indemnidad patrimonial, ya que la compensación será infinitamente inferior a la del mercado libre. Rechazar la formación del precio del suelo en el mercado y sustituirlo por un valor irrisorio debería conllevar el cambio de denominación de justiprecio expropiatorio a injustiprecio.
El legislador, además, se apoya en nuevos conceptos que legitiman la intervención pública del suelo como puede ser el de “desarrollo sostenible”. Sin embargo, este concepto que se emplea en el texto es uno de los más controvertidos y contestados desde la ciencia económica. Este término (auspiciado por el Club de Roma) posee una más que dudosa validez científica debido a su incomprensión del proceso de formación de bienes económicos, el fenómeno de la escasez económica y la importancia del sistema de precios no intervenidos en la atenuación de escasez. Por ello, debido a esta serie de carencias conceptuales, las políticas económicas encaminadas a lograr un desarrollo sostenible sólo han logrado lo último: sostenerse en el tiempo, pero lastrando el desarrollo.
Si analizamos el articulado del Proyecto nos daremos cuenta de que se desarrollan definiciones y exigencias de dudosa constitucionalidad, ya que salen de las competencias del Estado en esta materia, acotadas de forma clara en la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 (según esta sentencia la administración central única y exclusivamente tiene compendias en los deberes y derecho de la propiedad y las valoraciones de suelo para supuestos expropiatorios). Por apuntar dos cuestiones de extrema curiosidad, reseñaré el cambio de los derechos y deberes de la propiedad, al de derechos y deberes de la ciudadanía. De esta forma, se incentivan las decisiones colectivas sobre los límites de la propiedad privada del suelo, lo cual incrementará la inseguridad jurídica en torno a la propiedad y no ayudará a la transformación del suelo para los usos más urgentemente necesitados. La otra cuestión es que el legislador llega incluso a pedir que se incluya entre la documentación de las actuaciones de urbanización un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará su impacto en las haciendas públicas; sin duda alguna este informe deja entrever que lo importante no es el desarrollo armónico en virtud del cual los recursos escasos se utilizan en la consecución de los fines más urgentemente necesitados por los individuos, sino que las arcas locales estén bien saneadas.
En lo que a las haciendas públicas se refiere, el legislador deja bien claro que es lo único que le interesa: incrementar los impuestos urbanísticos de forma sustancial. Por un lado, se incorpora una reserva mínima del 25% de la edificabilidad destinada para viviendas sujetas a algún régimen de protección (incorporación de dudosa constitucionalidad) y por otro, se aumenta el impuesto del porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria. En la Ley 6/98 el porcentaje era del 10% del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente con carácter máximo y podía ser reducido por las legislaciones urbanísticas autonómicas. El actual Proyecto de Ley lo modifica de forma considerable: un mínimo del 5% y un máximo del 20%, que ya no se refiere al aprovechamiento urbanístico tipo o medio, sino a la edificabilidad media ponderada (este cambio de definición, aunque no afectará a la recaudación final de las arcas públicas, traerá problemas para los técnicos y burócratas que tiene perfectamente asimilado el concepto de aprovechamiento urbanístico). Sin duda, estos nuevos impuestos repercutirán en el precio final de la vivienda libre produciendo una tendencia inflacionista mayor de la que hoy existe.
Para concluir, habría que señalar la errónea interpretación que hace la futura ley sobre la especulación. La especulación tiene dos orígenes: uno autónomo que permite la adecuación de la oferta a la demanda en el plano intertemporal, y otro inducido por las diferentes formas de intervención pública en el libre uso del suelo. Tratar de evitar el primero (como hace el Proyecto de Ley) es desequilibrar el mercado y distanciar la oferta de la demanda, con los graves problemas que estas divergencias ocasionan. En cambio, tratar de evitar el segundo de una forma distinta al cese de la intervención que ha causado el problema, es sentar las bases de ulteriores intervenciones que, descoordinarán las acciones de los agentes económicos y motivarán nuevas ocasiones para vivir de la especulación sobre futuras intervenciones y nuevos focos de corrupción. Es por ello que esta Ley, además de ser de dudosa constitucionalidad, de incrementar el precio de la vivienda y promover la mayor intervención pública incentivando de esta forma la especulación no coordinadora, traerá una mayor corrupción de la que hoy tenemos y desacelerará uno de los sectores más importantes de nuestra economía, al incrementar la inseguridad jurídica sobre la propiedad privada.
