Presentamos “Un país sin casas”, el libro que explica la crisis de la vivienda en España y plantea reformas para revertir la situación

El Instituto Juan de Mariana presenta Un país sin casas, un libro publicado por Ediciones Jarana que atribuye la crisis de la vivienda que atraviesa a España a un fallo del Estado, no del mercado. El encarecimiento que hoy sufren las familias se debe, como demuestra el volumen, al suelo bloqueado, licencias eternas, impuestos récord, inseguridad jurídica y controles de precios que hunden la oferta de alquiler.

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El libro lleva la firma de Diego Sánchez de la Cruz, Fernando Pinto, Daniel Fernández, Santiago Calvo y Rasheed J. Griffith. En la obra se explican algunas cifras clave para entender lo que está pasando:

• Arrastramos 696.000 viviendas de déficit acumulado desde 2021: se crearon 1,16 millones de hogares y se terminaron 465.000 viviendas libres.
• España inicia 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, la mitad que a comienzos de los años noventa.
• El 95,7% del territorio está clasificado como suelo no urbanizable. Convertir un terreno en solar edificable lleva entre 10 y 15 años.
• El retraso de las licencias encarece cada vivienda en 12.800 euros.
• Las Administraciones recaudan 52.200 millones al año ligados a la vivienda. Casi una cuarta parte del precio de la obra nueva son impuestos.
• El alquiler mediano (1.080 €) ya supera el salario mediano de un joven (1.048 €). Solo el 15,2% de los jóvenes vive emancipado, el peor dato desde 2006.

La vivienda es ya el primer problema de los españoles: el 43,5% la cita en el barómetro del CIS, un máximo histórico. Un país sin casas explica por qué. Desde 2015, el precio de la vivienda ha subido un 79,9%, frente al 26,8% del IPC. Y la construcción, lejos de reaccionar, sigue en niveles mínimos. Cuando un bien se encarece y no se produce más, la pregunta no es qué falla en el mercado, sino qué le impide funcionar.

Un mercado bloqueado capa a capa

El libro identifica cinco capas de intervención que se refuerzan entre sí:

• un urbanismo que tarda más de una década en transformar suelo;
• unas licencias que funcionan como un “impuesto invisible”;
• una fiscalidad que grava la vivienda al construirla, comprarla, tenerla, venderla y heredarla;
• una okupación cuya resolución judicial roza los 24 meses;
• unos controles del alquiler que reducen la oferta.

Además, las propias Administraciones poseen alrededor del 58% del suelo urbano sin edificar, acaparando así un recurso que se vuelve escaso de manera artificial, por pura inercia burocrática y regulatoria. 

Los controles de precios, un monumental fracaso

Un país sin casas defiende que los topes de la Ley de Vivienda de 2023 han tenido el mismo efecto allí donde se han aplicado:

• Barcelona: los contratos firmados han caído un 43% desde 2021, y el alquiler de temporada, que escapa a los topes, ha pasado del 7,1% al 23,6% del total.
• Navarra: los contratos en zona tensionada pasaron de 1.204 a 672 en solo dos trimestres (-44%), y el peso del alquiler de temporada se duplicó, del 5% al 11%.
• A Coruña: primer municipio gallego en aplicar topes. Los contratos pasaron de 718 a 354 en cinco meses (-51%).

Donde los precios parecen bajar, es porque se alquilan pisos más pequeños, no porque el metro cuadrado sea más barato. Mientras tanto, Madrid, sin topes, tiene diez veces más pisos en alquiler en oferta que Barcelona. La evidencia internacional apunta en la misma dirección. En Berlín, el tope de 2020 redujo la oferta cinco veces más que los precios. En Estocolmo, conseguir un piso de alquiler exige esperar más de once años. En cambio, donde se deja construir, los precios ceden: en Estados Unidos, por ejemplo, la expansión de la oferta ha moderado claramente los alquileres en territorios como Texas.

Dos mitos desmontados

En el volumen también se tumban dos falacias de uso común: 

• Pisos turísticos. Entre agosto de 2024 y noviembre de 2025 se redujeron un 18,2%, y en ese mismo periodo la vivienda subió un 12,9%. Suponen apenas el 1,24% del parque residencial.
• Viviendas vacías. Casi la mitad de las vacías están en municipios de menos de 10.000 habitantes. En las ciudades de más de 250.000 habitantes, la tasa es solo del 7,4%.

La solución: abundancia, no reparto de la escasez

Un país sin casas propone una reforma en seis ejes:

• que el suelo no protegido pueda edificarse por derecho;
• licencias con declaración responsable y un máximo de 30 días para las obras complejas;
• supresión del ICIO y de la plusvalía municipal, y rebaja del ITP;
• desalojo judicial en 24 horas para la okupación sin título;
• derogación de los topes de la Ley de Vivienda;
• que toda vivienda con apoyo público se destine a alquiler permanente y nunca a la venta.

“No hay derecho efectivo a la vivienda sin viviendas. No hay alquiler asequible sin propietarios dispuestos a alquilar”, escribe Juan Ramón Rallo en el prólogo.

Sobre los autores:

• Diego Sánchez de la Cruz: jefe de Estudios del Instituto Juan de Mariana, CEO de Foro Regulación Inteligente e investigador asociado del Instituto de Estudios Económicos.
• Santiago Calvo López: doctor en Economía y profesor de la Universidad de las Hespérides. Columnista de El Mundo.
• Fernando Pinto Hernández: doctor en Economía y profesor titular de Economía Aplicada en la Universidad Rey Juan Carlos. Analista del Observatorio del Alquiler.
• Daniel Fernández Méndez: doctor en Economía, profesor de la Universidad de las Hespérides y director del Centro Ruth Richardson.
• Rasheed J. Griffith: director de Emergent Ventures para África y el Caribe en el Mercatus Center y director de Relaciones Exteriores del Instituto Juan de Mariana.

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Author: Diego Sánchez de la Cruz