Las ofertas de alquiler en Madrid caen un 20% tras conocerse los decretos “Mari Carmen”

El desplome ha sido inmediato a raíz de la publicación de las normas que propone el Ejecutivo y que introducen un sinfín de trabas en el mercado inmobiliario. 

Bastaron doce horas. Entre las 11 de la mañana y las 11 de la noche del miércoles 30 de septiembre, el número de casas y pisos ofertados en alquiler en Madrid a través de Idealista, el principal portal inmobiliario del país, pasó de 11.815 a 9.505. Son 2.310 viviendas menos en apenas medio día: una caída del 19,6%. 

Esta desastrosa evolución del mercado del alquiler, capturada en tiempo real a través de distintas cuentas de redes sociales, tiene un claro detonante detrás: a saber, el paquete de medidas gubernamentales que ha sido bautizado como “decretos Mari Carmen”, en referencia a la polémica que ha alimentado la izquierda tras el desalojo de Mari Carmen Abascal, una inquilina que se negó a dejar su vivienda tras determinar la justicia que debía salir de la misma por haberse extinguido un contrato de “renta antigua” suscrito más de setenta años atrás.  

El catálogo de exigencias que introducen los “decretos Mari Carmen” incluye la renovación automática de los contratos de alquiler, que en la práctica se vuelven indefinidos con obligación de pagar indemnizaciones equivalentes a doce mensualidades de arriendo para poder zanjar los contratos. También se introduce la congelación de las actualizaciones vinculadas al IPC y se aprueban cambios en la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, además de la suspensión de nuevos desahucios. 

El propietario que lee esas medidas no necesita un máster en economía para sacar conclusiones. Si el contrato que firme hoy puede convertirse mañana en un vínculo indefinido, con la renta congelada y con la posibilidad de recuperar la vivienda en caso de impago suspendida a discreción del legislador, lo racional es esperar. Retirar el anuncio, ver cómo queda el texto en el BOE y decidir después si alquilar, vender o dejar el piso cerrado. Y eso es exactamente lo que empieza a ocurrir.

Sobre el papel, plazas como Barcelona presentan una reducción menos intensa, pero el dato resulta engañoso, puesto que la Ciudad Condal tiene apenas 3.760 viviendas en alquiler, tres veces menos que Madrid, debido al intervencionismo con que se ha venido regulando la vivienda en la capital autonómica catalana. De hecho, el stock de vivienda disponible para arrendar en toda la provincia de Barcelona es también tres veces menor que el de la provincia de Málaga, a pesar de que la población de la Costa del Sol es 3,5 veces más pequeña. 

Un anuncio retirado no es necesariamente una vivienda que sale del mercado para siempre, pero de momento parece evidente que son legión los propietarios que se plantean sus opciones a futuro y muchos de ellos parecen haber optado por pausar sus alquileres a la espera de mayor seguridad jurídica y menor presión normativa por parte del Gobierno. La incertidumbre regulatoria tiene así un coste inmediato, que por supuesto pagan quienes hoy buscan piso.

La respuesta que se exige ahora consiste en extender ese modelo a todos los contratos. Es decir, sembrar las condiciones para miles de futuros episodios como el de Mari Carmen, al tiempo que se reduce de forma inmediata la oferta disponible para quienes hoy necesitan un techo. 

Más de lo mismo

Nada de esto es nuevo. El libro Un país sin casas publicado por el Instituto Juan de Mariana en Ediciones Jarana, aporta los siguientes datos referidos al fiasco que han venido propiciando este tipo de políticas: 

• En Cataluña, los topes entraron en vigor en marzo de 2024 en 140 municipios. El Govern presume de que la renta media de los nuevos contratos en Barcelona ha bajado un 8,9%, de 1.193 a 1.087 euros. Pero el piso medio alquilado ha encogido de 75 a 71,4 metros cuadrados, y el precio por metro cuadrado marcó un máximo histórico de 16,8 euros en el tercer trimestre de 2025. Es decir, no se paga menos por lo mismo: se paga parecido por menos. Mientras tanto, los contratos firmados en Barcelona cayeron un 22,5% tras los topes, y un 43% frente al pico de 2021. Los contratos de temporada, que escapan a la regulación, pasaron del 7,1% al 23,6% del total en dos años. El patrón se repite allí donde se ha copiado la receta. En la zona tensionada de Navarra, que abarca 21 municipios con Pamplona y su comarca, los contratos firmados se desplomaron de 1.204 a 672 en apenas dos trimestres, un 44,2% menos. En A Coruña, primera ciudad gallega en aplicar los topes, los contratos cayeron de 718 en julio de 2025 a 354 en diciembre: un 51% menos en cinco meses.

• Fuera de España, la evidencia es igual de contundente. En Berlín, el Mietendeckel de 2020 redujo casi a la mitad los anuncios en el segmento regulado, y el instituto IW de Colonia calculó que la oferta cayó cinco veces más de lo que bajaron las rentas. El Tribunal Constitucional alemán anuló la norma en 2021 y los precios repuntaron. En Estocolmo, tras ochenta años de alquileres intervenidos, la espera media para obtener un piso supera los once años. En San Francisco, la extensión del control de rentas redujo un 15% la oferta afectada y encareció entre un 5% y un 7% el mercado libre, según el estudio de Diamond, McQuade y Qian en la American Economic Review. En Escocia, los controles de 2022 hundieron la oferta un 33%. 

La alternativa existe y está probada. El mismo libro defiende que la salida pasa por “construir y desregular. Austin, en Texas, llevó a cabo uno de los mayores booms de edificación de Estados Unidos. Entre 2018 y 2023 levantó unas 54.000 viviendas nuevas, eliminó los mínimos de aparcamiento y, con la reforma HOME-1, permitió hasta tres viviendas en parcelas antes reservadas a unifamiliares. Los permisos en esas zonas subieron un 86% en un año. Resultado: los alquileres han caído un 22% desde su máximo de 2022, mientras que en Dallas, que no ha reformado, la ventaja de asequibilidad se ha esfumado. Houston, la única gran ciudad estadounidense sin zonificación tradicional, mantiene alquileres muy por debajo de San Francisco, Nueva York o Boston pese a crecer mucho más. Y en Minneapolis, que suprimió la zonificación exclusiva para unifamiliares, el parque de viviendas creció un 12% entre 2017 y 2022 mientras el alquiler subía solo un 1%, frente al 14% del resto de Minnesota”. 

Author: Diego Sánchez de la Cruz