Cada vez es más frecuente el uso de la expresión “zona tensionada” para referirse al elevado precio de los alquileres en una determinada ciudad o barrio. Hoy criticaremos esta metáfora económica proveniente de la física. En primer lugar, de igual forma que la hipertensión arterial es mala para la salud, alguien podría pensar que los elevados precios del alquiler también causan una peligrosa tensión en el mercado.
Conspicuos economistas han utilizado la analogía del enfermo y el médico para justificar el intervencionismo; por supuesto, el enfermo es el libre mercado y el médico es el Estado, que “puede contribuir significativamente a curar la enfermedad” (Samuelson y Nordhaus, 2006: 34). Lo cierto es que en economía no hay “hipertensión”, no hay mercados “enfermos”, ni tampoco los gobiernos son curanderos milagrosos. Los elevados precios de ciertos bienes —alimentos, préstamos, alquileres, electricidad, etc.— produce en los consumidores una reducción material de su nivel de vida y, en consecuencia, un malestar.
Zona tensionada
¿Qué significa “zona tensionada”? Sencillamente, que los precios del alquiler se han incrementado marcadamente en comparación con otros precios tomados como referencia. El gobierno considera inadmisible que algunos precios —alquileres— sean “demasiado” altos y, al mismo tiempo, que otros —salarios— sean “demasiado” bajos, debiendo alterarlos mediante mandatos. Las principales señas del intervencionismo son la arbitrariedad y la coacción. La teoría económica predice que la interferencia del libre proceso de formación de precios conducirá al empeoramiento de la situación, especialmente la de aquellos a quienes el gobierno pretende favorecer. Analicemos los errores de esta falaz idea de “zona tensionada”.
Primero, los cambios (lentos o súbitos) en los precios constituye una circunstancia propia del mercado, debido a cambios de oferta y demanda. Un repunte de los precios del alquiler significa una mayor escasez relativa de vivienda. Algunas causas son: a) Aumento de la demanda por afluencia de inmigrantes, trasvases de población de unas zonas a otras (del campo a la ciudad), atomización de las familias, etc. b) Interferencia de la oferta por intervenciones previas (poco suelo disponible, regulaciones urbanísticas) y por falta de protección jurídica de la propiedad; por ejemplo, el aumento del alquiler vacacional (a expensas del residencial) se debe a esto último y también a su mayor rentabilidad.
Siempre habrá precios altos
Segundo, la (mal) llamada «tensión» o acusada diferencia de precios del alquiler entre ciudades, barrios o zonas es inevitable, siempre ha existido y seguirá existiendo porque la vivienda es un bien de consumo muy heterogéneo. Las casas de una misma zona, calle o incluso de un mismo edificio pueden tener significativas diferencias de precio, por lo que todo intento de uniformidad resulta una misión imposible. La dificultad práctica a la que se enfrenta el planificador económico es la falta de información para tomar decisiones (Huerta de Soto, 2010: 100) y cualquier criterio empleado: espacial (zona, altura, metros cuadrados construidos), temporal (antigüedad de la vivienda, duración de los contratos) o económico (ratios, topes de precios) es necesariamente arbitrario y producirá los efectos ya conocidos: disminución de la oferta de vivienda.
Tercero, intervenir el mercado del alquiler apelando al mítico “interés general” es otro sofisma. El interés nunca es “general”. Precios altos del alquiler beneficia a los arrendadores y perjudica a los arrendatarios. Todos los vendedores desean precios altos y todos los compradores desean precios bajos, pero nadie está obligado a intercambiar si considera que el precio es inconveniente. Considerar un precio “demasiado” alto (comprador) o bajo (vendedor) es una cuestión subjetiva que solo compete al individuo que rechaza el intercambio. Es un error intelectual arrogarse la facultad de conocer el precio “verdadero” o “justo” de las cosas (Hayek, 2015).
Control de precios
La situación descrita arriba es la que el gobierno pretende cambiar mediante el control de precios. Las formas de intervención varían. Si el gobierno fija topes máximos pretende transferir renta de los arrendadores a los arrendatarios y si ofrece ayudas directas a los primeros o deducciones fiscales a los segundos, traslada el coste de las medidas al resto de contribuyentes. De cualquier modo, el control de precios beneficia a unos a expensas de otros.
Conclusión. Si el gobierno desea una reducción del precio del alquiler en las “zonas tensionadas”, en lugar de intervenir el mercado del alquiler, debería: A) Desregulación urbanística e inmobiliaria para aumentar el suelo disponible y la edificabilidad de las parcelas (alturas permitidas). B) Mejorar la protección jurídica de los arrendadores (impagos, okupas) para que un mayor número de viviendas vacías salgan al mercado. C) Facilitar la rehabilitación de vivienda removiendo las restricciones legales y la burocracia. El libre mercado no provoca tensión alguna. Es el gobierno quien ha “tensionado” los precios del alquiler de vivienda al haber restringido legalmente la oferta. Dice Mises (2018) que el intervencionismo o “tercera vía” es inestable y que el gobierno solo tiene dos opciones: abandonar su manía de regular y volver al capitalismo o extender su espiral intervencionista y progresar hacia el socialismo.
Bibliografía
Hayek, F. (2015). La fatal arrogancia. Madrid: Unión Editorial.
Huerta de Soto, J. (2010). Socialismo, cálculo económico y función empresarial. Madrid: Unión Editorial.
Mises, L. (2018). “The middle of the road leads to socialism”. Alabama: Mises Institute.
Samuelson, P. y Nordhaus, W. (2006). Economía. Méjico: McGraw Hill (18.ª ed.).
Serie ‘El lenguaje económico’
- (XXXVII) Salario
- (XXXVI) Los colores
- (XXXV) Lo social (III)
- (XXXIV) Lo social (II)
- (XXXIII) Lo social (I)
- (XXXII) El free rider
- (XXXI) La eficiencia
- (XXX) Los fallos del mercado
- (XXIX) Gasolineras
- (XXVIII) Dad al César lo que es del César
- (XXVII) Humanismo
- (XXVI) Publicidad (II)
- (XXV) Publicidad (I)
- (XXIV) El juego
- (XXIII) Los fenómenos naturales
- (XXII) El turismo
- (XXI) Sobre el consumo local
- (XX) Sobre el poder
- (XIX) El principio de Peter
- (XVIII) Economía doméstica
- (XVII) Producción
- (XVI) Inflación
- (XV) Empleo y desempleo
- (XIV) Nacionalismo
- (XIII) Política
- (XII) Riqueza y pobreza
- (XI) El comercio
- (X) Capitalismo
- (IX) Fiscalidad
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- (VII) La falacia de la inversión pública
- (VI) La sanidad
- (V) La biología
- (IV) La física
- (III) La retórica bélica
- (II) Las matemáticas
- (I) Dinero, precio y valor
2 Comentarios
La competencia en el asunto de declarar «zona tensionada» recae en el Gobierno Autonómico y excepto en Cataluña, en zonas de Barcelona, ninguna Comunidad Autonoma ha declarado «»zona tensionada», aunque lo pueden hacer en un futuro próximo.
La limitación en la subida del precio de algunos contratos de Alquiler residencial, ha alterado el mercado perjudicando a los propietarios obligados por Ley a no subir los precios con el IPC, pero que si deben pagar los costes financieros impuestos por los Bancos Centrales, con subidas superiores al 500% en el año 2023 y que se mantienen en 2024.
En el caso de Canarias, la subida del precio de vivienda en el año 2023 ha sido del 23%, la mas alta de España.
La causa es el aumento de la Demanda, por desplazamiento de población, de zonas amenazadas por la situacion de guerra en Ucrania y en países limítrofes como Polonia, cuyos ciudadanos han duplicado la compra de viviendas en España en el año 2023.
Esto ha impulsado los alquileres de habitaciones en pisos compartidos, con contratos de vivienda Temporal con una duración máxima de 11 meses, o de 6 meses, por cuestiones fiscales, sin posibilidad de prórroga.
El incremento en los precios vivienda ha llegado para quedarse.
Muy bien enhorabuena por la claridad del articulo a ver si se enteran los politicos.
Saludos Luis Guirado Gonzalez